Курсовая работа: Расчёт стоимости объекта недвижимости
Курсовая работа: Расчёт стоимости объекта недвижимости
Введение
Сделки, касающиеся
купли-продажи, а также других операций связанных с недвижимым имуществом,
заключаются на рынке недвижимости.
Специфика рынка
недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места
купли-продажи.
Рынок недвижимости – означает
куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Он характеризуется
уникальностью каждого объекта условиями финансирования, сложными юридическими
правами и низкой ликвидностью.
За последние годы рынок
недвижимости, повышая свою активность с помощью действия кампаний,
специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и
правительственных агентств, оценщиков и юристов. Но данный вид рынка нельзя
отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей,
обусловленных такими факторами как:
1. Специфика объектов
недвижимости;
2. Высокие уровни риска,
характерные для недвижимости;
3. Воздействие рынка
капитала;
4. Невозможность
достижения состояния равновесия спросом и предложением.
Развитие рынка
недвижимости определяется:
1. Экономическим ростом
или ожиданием такого роста;
Хотя на рынке и могут
возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие
обязательства возникают редко.
2. Финансовыми
возможностями для приобретения недвижимости;
3. Взаимодействия между
стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Рынок недвижимости
находящийся под значительным влиянием факторов, определяющих
социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и
факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, воздействующие
на рынок недвижимости
1. Факторы
сопоставимого регулирования рынка недвижимости;
2. Общая экономическая
ситуация цен;
3. Микроэкономическая
ситуация;
4. Социальное положение
в регионе;
5. Природные условия в
регионе.
Таким образом, рынок
недвижимости подвержен многим внешним изменениям:
1 – изменения общей
социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
2 – изменения в
денежной политике правительства и политики коммерческих банков определяющих
доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
3 – изменения в
законодательстве;
4 – изменения ситуации
на рынке, вызванные нестабильностью валютных курсов, динамики процентных
ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
На протяжении многих
лет функционирование рынка жилой недвижимости было связанно с различными
проблемами, основой из которой является некачественная оценка недвижимости
неквалифицированными оценщиками, не имеющими достаточных знаний и опыта в
оценке. На современном этапе развития рынка жилой недвижимости с этой проблемой
борются с помощью ввода лицензирования и аттестации оценщиков, а также создание
саморегулируемых организаций оценщиков.
Регулирование оценочной
деятельности – это комплекс мер и процедур, направленных на
повышение качества услугоценщиков и соответствия их определенным критериям.
установленным профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или
государственное регулирование) либо совместно.
В разных странах
регулирование оценочной деятельности имеет различные формы.
Регулирование развивается
в рамках следующих процедур:
1. определение методов
требований к процедурам оценки, которые традиционно формируются в стандартах
оценки;
2. определение
требований к морально-этическим качествам, связанным с его независимостью.
Данные требования формируются в кодексах профессиональной этики;
3. определение
требований к уровню профессиональной подготовки и опыту тактической работы
оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Саморегулирование
оценочной деятельности
Первоначально оценочная
деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (землемера) в Великобритании
в 19 веке, когда в 1861 году кролём Великобритании была дарована хартия
профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии, и был создан
королевский институт Чартерных сюрвейеров.
В настоящее время
данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией,
объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью.
Она насчитывает в своих
рядах более 70 тысяч членов в ста странах мира.
Для того чтобы получить
звание члена королевского института чартерных сюрвейеров (RICS),
необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном
из аккредитованных RICS университетов и
пройти не менее чем двух месячную стажировку на фирме под руководством члена RICS.
Государственное
регулирование оценочной деятельности
В России создано
профессиональное общественное объединение оценщиков "Российское общество
оценщиков".
Однако, бурное развитие
профессии на фоне переоценки основных фондов привело к негативным последствиям.
На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной
организации, не придерживающихся каких либо стандартов, оказывающих услуги
очень низкого качества.
В связи с этим стало
очевидно, что на этапе становления профессии в России, необходимо введение
государственного регулирование оценочной деятельности для поддерживания
должного качества услуг.
Эту задачу решил
Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
№135-ФЗ, который ввёл лицензирование оценочной деятельности как механизм
регулирования и контроля в сфере оценочной деятельности.
В августе 1999 года
было принято постановление правительства РФ "Об уполномоченном органе по
контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ от 20 августа 1999 года
№932".
Постановлением было
установлено, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной
деятельности является Министерство государственного имущества РФ.
Уполномоченному органу
было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной
деятельности и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами
оценочной деятельности.
Порядок лицензирования
оценочной деятельности был утвержден правительством РФ в 2001 году
(Постановление правительства №285)
Отделим цели работы:
1) Провести
теоретическое обоснование проведения оценочной деятельности;
2) Раскрыть сущность и
методику каждого подхода к оценке недвижимости, а именно затратного, доходного
и сравнительного подходов;
3) Рассчитать рыночную
стоимость объектов недвижимости, используя методику затратного подхода;
4) Составить отчет об
оценке;
5) Сделать общий вывод
о проделанной работе.
Актуальность
использования затратного подхода обусловлена его простотой и высокой
распространенностью среди оценщиков недвижимости. Затратный подход требует
менее тщательного анализа рынка недвижимости, не требует определение объектов
аналогов, как в сравнительном подходе, не требует расчетов ставок
дисконтирования и капитализации как в доходном подходе.
Данные, используемые в
затратном подходе, базируются на действительной информации об оцениваемом
объекте недвижимости, т.е. информации о состоянии конструкций здания,
географическом положении объекта, границах окружения, степени развития
социальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры и т.п.
1
Теоретическая часть
1.1
Понятие недвижимого имущества
Недвижимое
имущество — это физические объекты с фиксированным
местоположением в пространстве и, все что неотделимо с ними связано как под
поверхностью, так и над поверхностью земли, или всё, что является обслуживающим
предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектом.
Физические
объекты —
нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них
строения.
Различия
в понятии недвижимости, как объекта оценки, определяются Гражданским Кодексом
РФ.
Таким
образом, объект недвижимости это:
1. Предприятие
в целом, как имущественный комплекс.
2. Земельный
участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
A)здания
или группа зданий, расположенных на этом участке, а также подземные сооружения,
относящиеся к данному участку.
Б)
обособленные водные объекты и многолетние насаждения.
B)инженерные
сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся
на нем зданий к объектам инфраструктуры квартала или города; сюда же относятся
доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в
совместной эксплуатации собственников недвижимости, квартала или города.
Г)
стационарные сооружения по благоустройству территории участка.
Д)
элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к
данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного
участка.
Е)
другие объекты, которые в совокупности свыше перечисленными компонентами
недвижимости, составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимое
имущество, находится в свободном гражданском обороте, и, является объектом
различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости.
Стоимость
недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительскую
и меновую скорость.
Потребительская
стоимость обусловлена совокупностью естественных и
общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения
конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее
использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые
определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородие
и местоположение земельного участка, количественные и качественные
характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и
предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую
стоимость объекта недвижимости.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 |
