Дипломная работа: Сделки с недвижимостью
Таким образом,
договор купли-продажи помещения в жилом доме признан недействительным, как
заключенный юридическим лицом, не являющимся его собственником. В соответствии
с законом жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилые
помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми - процентных отчислений на
строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, отнесены к
объектам муниципальной собственности.
Постановление
президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. [34]подтверждает,
что сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами,
лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ
признается недействительной.
Прокурор Хостинского
района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну
о признании недействительным на основании ст.ст.167 - 169 ГК РФ договора
купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14
августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа
1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без
согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.
Багдасарян заявление
поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании
недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании
квартирой.
Дело неоднократно
рассматривалось различными судебными инстанциями.
Президиум
Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. удовлетворил протест заместителя
Председателя Верховного Суда РФ, указав следующее.
В соответствии со
ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность
другим лицам.
Исходя из этого и
положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной,
обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю),
может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он
передал право распоряжения имуществом (п.2 ст.209 ГК РФ).
Согласно ст.550 ГК
РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как установил суд,
собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала,
участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не
получала.
При таком положении
вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению
имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым
стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм
закона - в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.
Кроме того, судебная
практика рекомендует всегда выяснять, кому и на каком праве фактически
принадлежат спорные жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы при
рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений.[35]
Во-вторых, жилое помещение не должно быть
обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на
жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и
притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился
принять имущество с обременениями.
Материалы судебного дела, ранее
приводимого в пример при раскрытии особенностей оборота жилых помещении
незавершенных строительством объектов, свидетельствуют, что акционерное
общество, несмотря на наличие договора
купли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот же
объект обществу с ограниченной ответственностью. Объект был передан отделению
Сбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход права
собственности не был зарегистрирован вследствие неправомерного отказа
комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку спорное
имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора
купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им
любым способом.[36] И
соответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы.
В ряде случаев законодательство требует
сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь
касается жилых помещений — статья 288 ГК РФ, как и действующее жилищное
законодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилого
помещения.
Такой подход закона обусловлен сохраняющимся
недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила
конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право
граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного
самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.
Гражданский кодекс
установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п.
2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и
распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии
с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
Таким образом, все
без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все
собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не
вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением
целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, продажа жилых
помещений под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода
этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого
назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в
органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). На территории
Екатеринбурга действует Положение "О порядке перевода жилых помещений
(жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга", утвержденное
Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10.[37]
Такие ограничения в
реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников -
граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир,
юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также
государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле
жилье является особым объектом права собственности, свободное использование
которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из
правовых систем современности.
Подчеркивая
указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин -
собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения
вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во
временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом
установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник
жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного)
другим гражданам на основе соответствующего договора.
Вместе с тем
собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях
какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного
оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами
жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах
какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Последнее
ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не
только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода
производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо
нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело
бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие
жилые помещения по их прямому назначению.
Нарушение
предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права
собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные
ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не
по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения
прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим
жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного
самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то
есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Изложенные в ч. 1
ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся)
использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо
систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей
(создание "обстановки невозможности совместного проживания"), либо
начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во
всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно
предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения
допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного
срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь
после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации
принадлежащего ему объекта недвижимости.
Правила ст. 288 и
293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные
дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях,
установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого
закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им
права собственности, устанавливая его целевые границы.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 |