Дипломная работа: Сделки с недвижимостью
Значение
публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя
недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений,
предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в
регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с
регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об
оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм[13].
Гражданский кодекс
РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того,
которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически
перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из
гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и
составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР
1964 года).
Создавая основу
частноправового режима недвижимости, действующий Гражданский кодекс
предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ
устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним
из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости
и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация
прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы частного права
ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения
и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество
(право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно
в законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые
могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в
отношении заключения и исполнения этих сделок.
Гражданское законодательство не устанавливает
общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и других
природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той
мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле
и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ) Круг сделок с жилыми
помещениями охватывает практически все договоры, и в первую очередь те,
предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование.
Наибольшее практическое значение имеют, несомненно, договоры купли-продажи
жилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.
Сегодня, когда
наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об
ипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищное
законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, и
частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частного
права, так и в публично-правовых аспектах[14].
Изменения в
правовом регулировании оборота жилых помещений не могли не затронуть
соответствующую судебную практику.
Тем более что на смену
всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической
доктрине пришел широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых
стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще
стали относить и судебную практику.[15] Не вдаваясь в
споры о признании судебной практики источником права можно в целом отметить,
что правовая действительность последних лет свидетельствует о значительном
изменений отношения к суду. Получила полное признание и стала конституционной
нормой конструкция разделения властей. Получил законодательное закрепление
механизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебная
практика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности.
Ведущую роль в
судебной практике всегда играли и продолжают играть разъяснения высших судебных
органов. Право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать
разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в Конституции РФ
(ст.125,126).Авторитет таких разъяснений очень велик, они безоговорочно
принимаются судами, и не только судами. Если обычное решение общего или
арбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебного
процесса, т.е. носит персонифицированный характер, и его общее значение
основывается скорее на авторитете суда, чем на конкретной норме, то разъяснение
Пленума носит общий, неперсонифицированный характер и подлежит всеобщему
применению в силу закона. Очень часто разъяснения Пленумов ложатся в основу
будущих нормативных актов. Но они подлежат применению и до облечения в
законодательную форму, и в тех случаях, когда остаются вне поля зрения
законодателя.
Кроме обобщенных
разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование
может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные
решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о
складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного
прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных
отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом жилых помещений.
Следует обратить
внимание на важную особенность основополагающих решений, на базе которых
складывается судебный прецедент. Все эти решения в той или иной форме
апробируются Верховным Судом РФ или Высшим Арбитражным Судом и публикуются.
Опубликование судебного решения в Бюллетене Верховного Суда РФ или Вестнике
Высшего Арбитражного Суда РФ превращает это решение в прецедент.
Кроме того, ни для
кого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют пробелы в правовом
регулировании. Эта ситуация довольно типична. Законодатель, орган управления в
своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или иную область
общественных отношений вне правового регулирования. Причины такого решения
самые различные - от некомпетентности до намеренного умолчания. Но когда с
подобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решения вопроса.
Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел в
регулировании.
Тем более что оборот
жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и
законодательство несомненно не лишено пробелов[16]. Более того, отсутствие
необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям
на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных
интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.
Наконец, суды своими
решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенность судебной практики
давно отмечена в юридической литературе. В монографии, посвященной практике,
читаем: " Конкретизация необходима общей норме права, которая настолько
обща, что без соответствующего разъяснения и уточнения не может быть применена.
Это не значит, что такая норма не нужна, что она вообще не действует. Норма
права устанавливает меру поведения, а судебная практика накапливает конкретные
формы поведения в границах этой меры[17].
2.3 Содержание
Существенным условием всякого гражданско-правового
договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).
Ввиду того, что жилые помещения относятся
к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под
недвижимым имуществом.
Категория недвижимого имущества
(недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII
века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I
о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до
революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная
категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий,
домов[18].
В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не
было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно
которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые
и недвижимые упразднено.”[19]
Деление имущества как объекта гражданских
прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского
законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой
части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4
ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то,
что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что
прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения,
предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу
разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной
традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи,
выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий
прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего
перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения
естественно попали под категорию недвижимости.
Общее определение недвижимости содержится
сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются те
же критерии, что и в Основах.
Недвижимыми в силу связи с землей статья
130 ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения.
Вслед за введением общего понятия
недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия
“недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которые
определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 |