Дипломная работа: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
Определение ожидания: ожидание – это установление текущей стоимости
доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.
Поскольку деньги приносят процент, то один доллар, который должен
быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний доллар. Речь идет
о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих долларов к их текущей
стоимости называется дисконтированием. Для правильной оценки будущих долларов,
ожидаемых от владения недвижимостью, очень важно скорректировать прогнозируемых
будущие поступления на их стоимость во времени.
1.1.2 Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие
и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое
разделение.
Остаточная продуктивность. В основе стоимости земли лежит
ее остаточная продуктивность. Чтобы понять это положение, нужно признать, что любой
вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства:
труд, капитал, предпринимательская деятельность, земля. Каждый фактор должен быть
оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство
должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три
этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента.
Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо
ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Определение остаточной продуктивности: остаточная продуктивность
измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты
на труд, капитал и предпринимательство.
Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля
позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять
потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже
приведены соответствующие примеры:
· Максимальная выручка – владелец магазина бытовой утвари заплатит больше
за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.
· Минимальные затраты – производитель автомобилей заплатит больше за тот участок,
который расположен рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой
части города.
· Удовлетворение потребностей в удобствах – пользователь-жилец больше заплатит
за место, с которого открывается красивый вид.
Вклад (предельная продуктивность). Застройщик решает,
построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составляют
17 500 долл. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 165 000 долл., без него
– 1 140 000 долл. Таким образом, бассейн добавляет к общей стоимости 25 000 долл.
Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик
должен построить бассейн.
Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта
в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на
сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую
величину, чем связанные с ним затраты, хоты есть и такие, которые фактически уменьшают
стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать
его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует
рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.
Определение вклада: вклад – это сумма, на которую увеличивается
или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствии
наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
Возрастающие и уменьшающиеся доходы. Обычно собственники
земли должны ответить на вопрос, на сколько интенсивно следует застраивать принадлежащую
им землю.
Сбалансированность (пропорциональность). Если к земле приложено
слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена
застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с
принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства
должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от
земли были максимальными.
Определение сбалансированности: любму типу землепользования
соответствуют ортимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых
достигается максимальая стоимость земли.
Экономическая величина. Оптимальный масштаб застройки
земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей.
Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком
велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот
на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но
если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей
для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля
не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера
– это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.
Примером применения принципа величины является приростная стоимость
участка земли. Она имеет место, когда два или большее число мелких участков объединяются
в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих
массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15
000 долл. и лот Б – за 16 000 долл. если объединить эти два лота, то новый массив
земли будет стоить 33 000 долл.
Определение экономического размера: экономический размер – это
количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования
в соответствии с рыночными условными в данном метоположении.
Экономическое разделение. Имущественное законодательство
позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на землю.
Определение экономического разделения: экономическое разделение
имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два
или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
1.1.3 Принципы, связанные с рыночной средой
Они включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос,
конкуренцию и изменение.
Зависимость. Местоположение является одним из наиболее
вадных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит
от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном
районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе
с этим две характеристики составляют ситус, или экономическое мстоположение недвижимости.
Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования
и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены
концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие
окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования,
например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости
могут существовать в общенациональном или международном масштабе.
Если в окружающей системе землепользования или в экономической
среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость.
Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство
неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или
открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное,
так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется
масштабами нового варианта землепользования, а также связями между последним и оцениваемым
объектом.
Связь измеряется затратами. Это затраты на доступ от оцениваемого
объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-лтбо конкретной цели.
Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами.некоторые
из этих связей трудно измеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный
вид, то как это измерить? Данная связь может быть оценена как разница в стоимости
между участком с живописным видрм и другим – без такового.
Затраты на связи могут складываться по-разному. Например, строительство
скоростной автострады уменьшит расстояние и сократит время на доступ от пригородов
к центрам занятости в деловой части города. Если дорогу сделать платной, то денежные
затраты на связь возрастут. С уменьшением лимита скорости увеличатся временные затраты
на связь.
Потоки доходов в большей степени зависят от того, как местоположение
связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе
или из-за конкурента, способного благодыря своему местоположениею перехватывать
потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить выручку розничного торговца.
Определение зависимости: стоимость конкретного объекта недвижимости
подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов
в районе его расположения.
Соответствие. Проект, который не соответствует рыночным стандартам,
скорее всего проиграет в финансовом отошении. Например, рыночный стандарт на жилье,
при котором арендная плата за 1 кв. метр достигает максимума, составляет 3 спальни
на квартиру. Проект, составленный из квартир с двумя спальнями, встретит противодействие
на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехспальных
квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухспальная квартира будет
иметь ту же площадь, что и трехспальные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных
объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 |