Дипломная работа: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
3.3.3 Определение совокупного износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской
привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении
со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере
эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную
надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему
и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме
того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние
факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное
использование зданий и т.д.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является
обесценение.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:
-
Физический;
-
Функциональный;
-
Внешний.
Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных
потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.
Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия
современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным,
конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие
изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых
условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки
и других качественных параметров окружения.
Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.
Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей
стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения,
функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении
и учете всех причин и видов износа, включая:
-
Физический износ, устранимый и неустранимый;
-
Функциональный износ, устранимый и неустранимый;
-
Внешний, или экономический износ.
При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его
устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому,
если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
3.3.4
Определение физического износа объектов недвижимости
В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется
экспертный метод.
Величина накопленного физического износа определялась на основе:
-
Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;
-
Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного
приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики
Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.
-
На основании произведенного осмотра.
Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный
Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается
соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих
повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной
стоимости».
Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций
здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:
n
Ф3 =∑ ФКili (4)
i=1
Где Ф3 - физический износ здания, %
ФКi -
физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
li -
коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости
здания;
n - число отдельных конструкций,
элементов или систем задания.
Расчет физического износа представлен в таблицах.
Дефектная ведомость
Таблица 10
Административно-хозяйственный блок
Наименование конструктивного элемента
|
Удельный вес в общей стоимости, %
|
Фактический физический износ элемента,
%
|
Доля физического износа элемента в общем
физическом износе здания, %
|
Фундаменты |
14 |
40 |
5,6 |
Наружные и внутренние стены |
28 |
40 |
11,2 |
Перегородки |
5 |
30 |
1,5 |
Перекрытие, покрытие |
16 |
30 |
4,8 |
Полы |
9 |
40 |
3,6 |
Проемы |
8 |
40 |
3,2 |
Кровля |
7 |
50 |
3,5 |
Наружная отделка |
3 |
40 |
1,2 |
Внутренняя отделка |
4 |
40 |
1,6 |
Прочие работы |
3 |
40 |
1,2 |
Сантехнические и электромонтажные работы |
3 |
50 |
1,5 |
Итого |
|
|
38,9 |
Дефектная ведомость
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 |