Реферат: Цели экономической оценки земли
Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной
стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам как: в процессе
предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.
Смысл определения залоговой стоимости: объем
обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не
может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно,
кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если
залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:
основная сумма кредита;
проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет
залога;
штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на
предмет залога.
Таким образом:
Ц-И = ЗС>К +% + Ш, где ЗС - залоговая стоимость имущества;
Ц - цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую
можно реализовать объект залога при обращении на него взыскания;
И - издержки при реализации объекта залога; К - сумма кредита;
% - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного
обращения взыскания на предмет залога; Ш - штрафы (неустойки), рассчитанные на
момент возможного обращения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем
за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного
договора.
Залоговая стоимость оцениваемого имущества определяется в три этапа.
Этап 1. Оценка рыночной
стоимости имущества. В МСО
"отмечается, что при оценке имущества, результаты которой
будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств,
оценщик, как правило, должен установить рыночную стоимость этого имущества [23.
С.149].
Этап 2. Корректировка значения рыночной стоимости
объекта залога. Корректировка проводится на основании экспертной оценки
прогнозной стоимости имущества на дату возможной вынужденной реализации
имущества. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом следующих
параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества,
ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, норм амортизации и т.п.
Этап 3. Расчет рисковой составляющей. Залоговая
стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также
дохода кредитного учреждения от данной операции. Риски, обусловленные ипотекой,
размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения
величины кредита, разделяются на две части:
риски, связанные с кредитной задолженностью, - сумма основного
долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е.
с учетом инфляционных процессов;
риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его
реализацией:
скидка на вынужденный характер продажи заложенного имущества,
расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные
работы, транспортные расходы),
уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества, оплата
посреднических услуг, возможные судебные издержки.
В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как
объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в
странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается
(в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды
недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" в редакции от 5 февраля 2004 г. определяет сферу залоговых
отношений. В статье 62 указываются земельные участки, которые могут быть
предметом ипотеки:
по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки
постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не
исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или
юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права
земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка
с согласия собственника земельного участка;
при общей долевой или совместной собственности на земельные
участки, указанные в п.1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена
только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок,
выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной
собственности.
В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:
ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;
не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой
меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и
нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного
целевого назначения и разрешенного использования.
Наконец, в ст.67 раскрывается процедура оценки земельного участка
при его ипотеке:
оценка земельного участка осуществляется в соответствии с
законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по
договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с
залогодержателем;
3) к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена
в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка,
выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Залоговая стоимость устанавливается на договорной основе и на
практике в среднем составляет около 60-75% от рыночной стоимости земельного
участка.
В Германии и Бельгии закон об ипотеке разрешает банкам
разрабатывать свои собственные инструкции для оценки ипотечного залога, но
стоимость залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости
недвижимости. В Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы
все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. Все сделки
регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего
ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов
устанавливают цену за 1 кв. м незастроенной земли для городских районов, в
которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем
вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект
недвижимости.
Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть
застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с
методиками, используемыми в сфере государственного, и частного страхования.
Страховая стоимость базируется на принципе замещения или
воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В
Российской Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное
страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и
здоровью людей.
Определение содержания имущественного страхования дано в ст.929 ГК
РФ: "По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется
за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении
предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой
стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю),
причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо
убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить
страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)".
По договору имущественного страхования могут быть застрахованы
следующие имущественные интересы:
риск утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества: недвижимости,
машин и оборудования, товарно-материальных запасов и др. (ст.930 ГК РФ);
риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие
причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях,
предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской
ответственности (ст.931-932);
риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения
своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой
деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе
риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск (ст.933).
Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит:
"Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое
состояние, в каком он находился на момент страхового случая". Однако на
практике фактически всегда какую-то часть убытков страхователь все равно
оплачивает из своего кармана. К примеру, восстановив за счет страховой выплаты
уничтоженное огнем имущество, страхователь, тем не менее, несет убытки,
связанные с простоем производства, потерей арендной платы и другие. Возможно
дополнительное страхование этих рисков, но такой комплексный полис от всех
возможных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские
предприятия ограничиваются лишь полисом от огня.
Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и
страхователи. Страховщик может обратиться к оценщику на основании п.1 ст.945 ГК
РФ: "При заключении договора страхования имущества страховщик вправе
произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости - назначить экспертизу
в целях установления его действительной стоимости".
Например, здание в хорошем состоянии может иметь низкую балансовую
стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страховщик не заинтересованы
брать за основу балансовую стоимость, а оценивать действительную стоимость
своими силами - значит, принимать на себя риск ошибки.
Отчет об оценке, выполненный лицензированным оценщиком, является
официальным документом, имеющим юридическую силу в разрешении споров как между
сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со
стороны государственных органов.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5 |