Реферат: Цели экономической оценки земли
Реферат: Цели экономической оценки земли
Цели экономической оценки земли
Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании
необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному
землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило
нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных
зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако
отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства,
несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли
привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа
позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю,
обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность
землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.
Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие
радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического
перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности
на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе
системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.
Экономическая оценка земельного участка - деятельность по
систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения
стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего
законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели
оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к
нему относятся.
Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:
удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
создание базы для налогообложения;
реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
составление государственного земельного кадастра, а также реальное
стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Первая цель оценки стоимости земельных участков - удовлетворение
потребностей развивающегося рынка земли.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от
одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота
земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:
расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с
одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных
из него;
законодательное ограничение предоставления земельных участков на
праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в
пожизненное наследуемое владение;
стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными
предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;
введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
повышение эффективности управления земельными участками,
находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на
федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную
собственность;
переход в основном на аукционный и конкурсный принцип
предоставления (продажи) свободных земельных участков;
упрощение процедур предоставления земли под жилищную и
промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и
градостроительных требований и др.);
развитие системы ипотечного кредитования граждан и других
участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой
недвижимости;
расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в
государственной и муниципальной собственности;
усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг. В
настоящее время в России при оценке земельных участков
и других объектов недвижимости используются различные виды
стоимости.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие
"рыночная стоимость". В Федеральном законе 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дано следующее
определение рыночной стоимости: "Под рыночной
стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынокв форме публичной
оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих
предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка
при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к
покупателю в момент отчуждения объекта.
К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том,
что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени,
поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому
рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства
заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую
дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата
отчета не может предшествовать дате оценки.
Остановимся более подробно на основных понятиях определения
рыночной стоимости земельного участка:
"... наиболее вероятная цена..." - имеется в виду,
что рыночная стоимость - это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена
при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную
для открытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;
"... на открытом рынке в условиях конкуренции..." - под открытостью
рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юридического и
административного характера для вхождения всех желающих на данный земельный рынок,
а также выхода из него.
Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и
мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из
них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами. В
отличие от рынка совершенной конкуренции, на земельном рынке каждый участок
имеет свою специфику и местоположение, число участников невелико и они, как
правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное
регулирование;
"... стороны сделки действуют разумно..."
- рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют
экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются
мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом
сложившихся условий и ожиданий рынка имеющегося, а не воображаемого или
гипотетического. Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по
любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок.
Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок по
любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать участок после
достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, которая возможна на
конкурентном рынке;
"... на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства..." - стороны сделки не
испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У
покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходимость
в данной сделке. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений: родственных,
отношений между материнской и дочерней компаниями, между владельцем
собственности и арендатором, которые могут сделать величину цены нетипичной для
данного сегмента рынка земли;
"... стороны сделки хорошо осведомлены о
предмете сделки..." - стороны сделки, совершенной по рыночной
стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемого земельного
участка, его фактическом состоянии и потенциальном использовании, а также о
рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник
сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальную
выгоду соответственно своему положению в сделке;
"... объект оценки представлен на открытый
рынок в форме публичной оферты..." - объект оценки,
для того чтобы быть проданным по рыночной стоимости, должен быть выставлен на
рынок в форме формального предложения заключить сделку с указанием всех
необходимых условий. Продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке
может колебаться в зависимости от сложившихся условий и назначения
использования земли, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного
числа потенциальных покупателей, образующих данный сегмент рынка;
"... цена сделки представляет собой
разумное вознаграждение за объект оценки..." - на величину цены
не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо
скидки или уступки с чьей-либо стороны;
"... платеж за объект оценки выражен в
денежной форме..." - средством платежа должны выступать
денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их
сочетание с деньгами.
В Постановлении Правительства РФ "Об утверждении стандартов
оценки" от 6 июля 2001 г. № 519 также приводится определение рыночной
стоимости: "Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная
цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства".
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5 |