Курсовая работа: Определение стоимости объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода
в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных
показателей:
(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.
3.3. Использование доходного
подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость
недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая
продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод
прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости
осуществляется по формуле
Сдп = ЧОД/Ккап, (3)
где Сдп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного
подхода, тыс.р.;
ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;
Ккап – коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный
валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых
поступлений от сдачи объекта в аренду.
ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной
занятости площадей без учёта потерь и расходов.
ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом
потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы
производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой
недвижимости. [6, c. 20 ]
В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от
ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е.
часть помещений пустует.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого
чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех
операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме
таблицы 3.8.
Таблица 3.8
Отчет о доходах и расходах
| Показатели |
Сумма, р. |
Порядок расчета |
|
ПВД
|
3511200 |
Доход от аренды*70% т.к здание в
удовлетворительном состоянии |
| Убытки |
245784 |
5-10% от ПВД(7%) |
|
ЭВД
|
3265416 |
ПВД - Убытки |
| ОР: |
1184571 |
|
| - налог на землю |
50592 |
12 р./м2 площади участка
Sз*12*4
|
| - налог на имущество |
69755 |
2% в год от Снс с учетом износа
(Снс-Ин)*2%*1000
|
|
- коммунальные
расходы
|
42160 |
40 р./м2/мес.
Sз*40
|
|
- расходы на
управление
|
489812 |
15% от ЭВД |
| - страхование |
5572 |
0,1% от Снс в год |
|
- обеспечение
безопасности
|
526680 |
15% от ПВД |
| Резервы |
111430 |
2% от Снс в год |
|
ЧОД
|
1969414 |
ЭВД - ОР |
Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения
капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:
· Ставки
доходности на капитал;
· Нормы
возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения,
который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту
недвижимости.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 |
