Курсовая работа: Определение стоимости объекта недвижимости

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

·  15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

·  10% между центром и районами средней отдаленности;

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой   и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1.  поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2.  подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3.  при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:

1.  среднего арифметического значения скорректированных цен:  (4733,77+4807,03+4625,137+)/9=4717,82 тыс.р.

2.  модального значения.

     В качестве модального значения примем 4763,929 тыс.р.

3.  медианного значения:

     4551,04  4652,137   4657,748   4692,373  4733,769   4761,138   4796,88        4807,03   4808,265

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число       4733,769 тыс.р.

4.  скорректированной цены самого похожего на оцениваемый

объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, его скорректированная цена – 4808,265 тыс.р.

5.  скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],

где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи  (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.

Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе  Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.        

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11