Дипломная работа: Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования
Статья
349 (ч. 1 п. 1) ГК РФ и ст. 51 Федерального закона № 102 ФЗ утверждают основным
способом обращения взыскания на предмет ипотеки — по решению суда. Суд
устанавливает факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на
реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости
реализованного имущества. Статья 61 Федерального закона № 102-ФЗ гласит что
сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке,
после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с
обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между
заявившими свои требования. Следовательно, из суммы удерживаются сначала
судебные издержки, вызванные обращением взыскания на предмет ипотеки, расходы по
его реализации, государственная пошлина, арбитражные сборы и прочее, а затем уже
она подлежит распределению, здесь и наступает кредитный риск, связанный с тем,
что сумма взыскания окажется меньше, чем невыплаченная часть долга по кредиту [37,
c. 25].
До сегодняшнего
дня оставалась нерешенной проблема, связанная с выселением заемщика из квартиры
при невыполнении им своих обязательств. Сейчас в Федеральном законе № 102-ФЗ
появилась компромиссная ст. 78, предусматривающая, что при обращении взыскания
и смене собственника квартиры (дома) проживающие в нем не могут быть выселены,
если это их единственное жилье. Однако выселение возможно, если договор был
заключен на условии "живу здесь, пока плачу" или если кредит был взят
непосредственно на приобретение именно этого дома (квартиры). Сейчас банки
активно работают с муниципалитетами, чтобы создать некий социальный жилой фонд,
куда можно было бы пересели несостоятельных должников (это жилье более низкого
качества). Однако остается нерешенным вопрос о финансировании создания
переселенческого фонда на том основании, на котором несостоятельный заемщик будет
занимать в данном фонде жилую площадь, и многое другое.
При
ипотечном кредитовании возникают также проблемы психологического характера.
Человеку, берущему кредит на длительный срок необходимо понять, что он не
закабаляет себя, пользуясь ипотечным кредитом, а расширяет свои возможности.
Здесь еще раз подчеркивается необходимость государственной поддержки.
Следующий
риск, который необходимо охарактеризовать, так называемый риск процентной
ставки. Он возникает тогда, когда динамика изменения процентной ставки по
выданным кредитам не совпадает с динамикой их пересмотра по обязательствам.
Риск резко усиливается в условиях высокой и прогрессирующей инфляции. Этот риск
тем выше, чем больше разрыв между сроком ипотечных кредитов (хотя бы на один
год) с фиксированной процентной ставкой в сегодняшней России - дело крайне
затруднительное. Это либо слишком рискованно для банка, либо, если риск
полностью учтен в процентной ставке, кредит становится практически недоступным
для заемщика. В данной ситуации банки, предоставляющие жилищные кредиты, должны
добиваться уменьшения рассматриваемого вида риска путем использования новых видов
инструментов.
Получившая
широкое распространение до сегодняшнего времени, индексация платежа по займу в
зависимости от изменения курса рубля к доллару сегодня не актуальна.
В
целях снижения отрицательного воздействия инфляции для России учеными Р.
Страйком и М. Равиц из Института экономики города (США) был разработан
механизм, так называемый инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП).
Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана
обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая — сделать кредит
доступным для заемщика. Первая, более высокая (так называемая контрактная),
процентная ставка определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование
рентабельным для банка, эту ставку клиент должен был бы выплатить банку.
Величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на
межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская
надбавка). В действительности регулируемые платежи по кредиту заемщик делает по
другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и
платёжной ставками равномерно прибавляется к сумме основного долга заемщика.
Величина ежемесячного платежа Заемщика пересчитывается каждые 3 месяца (с
учетом возросшей суммы задолженности) так, чтобы к концу срока клиент погасил
ее полностью. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке
взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что
заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению доходов (хотя бы и
номинально, например, в результате инфляции) [34, c. 29].
Резюмируя
все изложенное, можно с уверенностью утверждать, что внедрение в практику
различных схем ипотечного кредитования оказывает благоприятное воздействие и на
макроэкономическую ситуацию в стране.
Государственная
поддержка должна быть, без нее не обойтись и в условиях рынка она должна
реализовываться в предоставлении определенных льгот участникам ипотечного
кредитования (рисунок 3.1).
Рисунок
3. 1 - Льготы государственной поддержки для банков
Было
бы также крайне желательно предусмотреть на государственном уровне возможности
предоставления ипотечным банкам целевых льготных кредитов на обеспечение
финансовой базы долгосрочного льготного ипотечного кредитования при должном
контроле над расходами этих средств.
Для
повышения потребительского спроса населения необходимо предоставление льгот
заемщикам или их определенным категориям (социально необеспеченным). Возможно
несколько вариантов централизованного субсидирования заемщиков. Основной способ
— погашение части первоначального взноса, что облегчит доступ к ипотечным
кредитам менее обеспеченным слоям населения.
Другой
способ (более привлекательный) — погашение части долга заемщика в течение
определенного (или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и
закладывается в соответствующие статьи бюджета. Создавая систему ипотечного
кредитования с учетом различных вариантов централизованного субсидирования,
правительство сможет на качественно новом уровне решить острую социальную
проблему обеспечения населения жильем.
Еще
одной важной проблемой остается необходимость пересмотра принципов
налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки
налога, госпошлин и иных сборов при оформлении сделок с недвижимостью. Важным направлением
преодоления финансовых трудностей, связанных с получением ипотечных кредитов,
является формирование структур, объединяющих экономические интересы ряда
организаций, так или иначе задействованных в ипотечном процессе: банки,
ипотечные компании, инвестиционные компании и предприятия, страховые,
юридические, риелторские, оценочные компании и т.д.
Требуется
создать объединенное содружество этих организаций как единое целое, как единый
комплекс для решения вопросов, связанных с ипотечным кредитованием.
Для
ускорения развития ипотечного кредитования необходимо учесть различные
экономические и социальные факторы. Это не только те, у кого высокий уровень
инфляции в России, но и особенности функционирования финансовой системы,
банковская деятельность, рынок недвижимого имущества, размер и структура
доходов населения, традиции, противоречивые реалии экономики России, а также
наряду с дореволюционным и советским опытом ипотечного кредитования следует
учитывать и опыт зарубежных стран в этой области, что даст возможность более
полно и всесторонне изучить все проблемы ипотечного кредитования и принимать
наиболее оптимальные решения для их преодоления.
Из-за неполадок в
финансовой мировой системе, вызванных кризисом в Америке, любое изменение
ипотечных программ у нас в России порождает волну панических слухов [37, c. 17].
Действительно, российские
банкиры обеспокоены ипотечным кризисом в США, от которого сильнее всего
пострадали физические лица и паевые инвестиционные фонды, чьи бумаги были
обеспечены "ипотечными" деньгами. Обвал рынка жилой недвижимости
нанес экономике Соединенных Штатов ущерб в размере $200 млрд., специалисты
предсказывают вторую волну дефолтов; возможно, обанкротятся более 1,2 млн.
американских граждан.
Теперь российским банкам
стало труднее занимать деньги для ипотечных кредитов на Западе. Объемы
рефинансирования российских ипотечных займов уменьшились, а условия –
ухудшились. Планируемая российскими банками секьюритизация на Западе отложена
до лучших времен.
По мнению Григория
Куликова, вице-президента Российской гильдии риэлторов, председателя совета
директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", труднее всего придется
мелким банкам, которые рассчитывали раздать как можно больше ипотечных кредитов
и быстро их секьюритизировать. Большая часть таких кредитов была выдана в 2005
– 2006 гг., когда цена квадратного метра постоянно росла, и банкам не нужно
было слишком тщательно проверять платежеспособность клиента, ведь реализация на
рынке заложенной квартиры в любом случае покрывала убытки. Теперь ситуация
изменилась.
Но, несмотря на все это,
банки не собираются отказываться от ипотечных кредитных продуктов. Григорий Куликов,
полагает, что в будущем количество квартир, купленных с помощью кредита, будет
только расти. Не за горами время, когда по ипотеке будет приобретаться каждая
вторая квартира.
С тем, что американский
кризис не так страшен для России, как кажется, согласна и Татьяна
Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской
компании "Сити-XXI век". Не надо забывать, что между российской
ипотекой и американской – большая разница, хотя бы в возрасте. Рынок ипотечных
кредитов существует в США с 30-х годов прошлого века, и за это время переживал
немало спадов и подъемов не исключено, что данный кризис – один из этапов этого
трудного пути. В США только объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3
трлн. долларов. А в России объем ипотечного рынка, (которому всего-то 10 лет)
составил около 600 миллиардов рублей.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 |
