Дипломная работа: Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие
Существенным условием
договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст. 654
ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается
незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за
пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным
участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей
частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГК
РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть
установлены в договоре аренды нежилых помещений.
В частности, перечень
включает:
-
твердую сумму
арендной платы;
-
долю продукции,
плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного
имущества;
-
определенные
услуги арендатора;
-
передачу
арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;
-
возложение на
арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.
Как отмечают
исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран
сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами,
если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором
арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их
предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы
должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина
налога на добавленную стоимость [41]. При этом стоимость арендной платы может
быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.
В течение всего срока
действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в
случае, если это происходит по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,
а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Практика свидетельствует,
что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы
закона по определению и исчислению арендной платы. В связи с этим приведем
следующий пример из судебной практики:
При определении размера
задолженности по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при
подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке.
Согласно условиям
договора аренды нежилых помещений, заключенного между арендодателем и
арендатором в декабре 1999 г., арендатор был обязан вносить арендную плату
ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала в
соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью
договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2001 г.
Поскольку арендатор
допустил просрочку в уплате арендных платежей по договору, арендодатель
обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате
и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично.
Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда по
жалобе арендодателя, указав следующее.
В соответствии с
Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.609, 651 ГК РФ договор аренды
нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит
обязательной государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ
считается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении
размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет
содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с
этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной
государственной регистрации.
Так как соглашение о
внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении
размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст.
433 ГК РФ считается незаключенным. При таких условиях суд первой инстанции
правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении
договора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации [10].
Отсутствие в договоре
аренды зданий и сооружений условия об арендной плате влечет недействительность
такого договора.
Можно рассмотреть еще
один пример.
Агентство по имуществу
Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с
иском к ООО «Бригантина Плюс» и государственному учреждению культуры «Областной
центр культуры молодежи» (далее - Учреждение) о признании недействительными дополнительных
соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 к договору аренды с условием об
улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, заключенных между ответчиками, а
также о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок в
виде обязания ООО «Бригантина Плюс» возвратить Учреждению арендуемые помещения [11].
В кассационной жалобе Агентство,
ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на
несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить
решение от 30.06.2008 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых
требований.
Как следует из материалов
дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.02.2004
Учреждению на праве оперативного управления принадлежит двухэтажное нежилое
здание площадью 4 982,5 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, Ленинский
проспект, дом 83, находящееся в государственной собственности Калининградской
области.
Учреждение и ООО
«Бригантина Плюс» заключили договор аренды с условием об улучшении арендуемого
имущества от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду сроком на 49 лет
предоставлены нежилые помещения площадью 2 384,6 кв.м, расположенные по адресу:
Калининград, Ленинский проспект, дом 83, для модернизации
материально-технической базы здания - памятника «Фондовая биржа, XIX век»,
предназначенного для культурной деятельности, путем его капитального ремонта,
реконструкции и реставрации фасада, а также для использования арендуемых
помещений для проведения культурно-массовых зрелищных мероприятий.
Пунктом 2.3.3 названного
договора установлено, что арендатор обязан производить затраты на улучшение
арендуемого имущества: на капитальный ремонт арендуемых помещений,
реконструкцию и реставрацию фасада здания - памятника «Фондовая биржа, XIX
век», а также производить затраты на улучшение помещений, занимаемых
арендодателем.
Согласно пункту 3.1
договора от 22.03.2004 арендная плата представляет собой затраты, которые
арендатор обязан произвести согласно пункту 2.3.3 данного договора.
В дальнейшем Учреждение и
ООО «Бригантина Плюс» заключили дополнительное соглашение от 25.03.2005 к
договору аренды от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду переданы
нежилые помещения 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 33, 43, 44, находящиеся по адресу:
Калининград, Ленинский проспект, дом 83.
После передачи ООО
«Бригантина Плюс» в аренду нежилых помещений по дополнительному соглашению от
01.08.2005 площадь арендуемого указанным лицом имущества составила 4 052,3
кв.м.
Считая дополнительные
соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 недействительными, Агентство
обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд
первой инстанции исходил из того, что вступившими в законную силу судебными
актами по делу №А21-5908/2006 Агентству отказано в признании недействительным
договора аренды от 22.03.2004. При рассмотрении названного дела, имеющего в
силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела,
исследовался вопрос о взимании арендной платы по договору от 22.03.2004 с
учетом оспариваемых дополнительных соглашений. Соглашения от 25.03.2005 и от
01.08.2005 заключены в дополнение к договору от 22.03.2004 в целях изменения
определенных условий указанного договора, в связи с чем они не носят самостоятельного
характера и не являются новыми договорами аренды.
В соответствии со статьей
606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование.
Дополнительными
соглашениями от 25.03.2005 и от 01.08.2005 ООО «Бригантина Плюс» дополнительно
переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по спорному адресу,
вследствие чего площадь арендуемого имущества увеличилась с 2 384,6 кв. м до 4 052,3 кв.м, то есть каждым из названных дополнительных соглашений определен новый
предмет договора, в связи с чем данные дополнительные соглашения являются
новыми договорами аренды.
С учетом изложенного суд
первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что оспариваемые
дополнительные соглашения не являются новыми договорами, поскольку направлены
на изменение определенных условий договора аренды от 22.03.2004.
Из статьи 606 ГК РФ также
следует, что пользование имуществом, предоставляемым в аренду, осуществляется
за плату, то есть договор аренды является возмездным. Арендная плата
представляет собой доход арендодателя, определенное приращение его имущества.
Согласно части 2 пункта 6
статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет
собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
С учетом изложенного, а
также того обстоятельства, что помещение является частью здания, к договорам
аренды нежилых помещений подлежат применению правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |