Дипломная работа: Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие
Судебно-арбитражная
практика в сфере гражданского оборота зданий и сооружений не всегда однородна.
Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к
разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями и сооружениями.
ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных
видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл.34), предприятий (§5 гл.34),
жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых
помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют.
Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при
решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует
руководствоваться общими положениями об аренде (§1гл. 34).
Аренда недвижимости
является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при
этом, в самом ГК РФ говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об
аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на
практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается,
что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (параграф
1 Гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и
являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь
специальными правилами (параграф 4 Гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых
общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки
зрения юридической техники, тем более, что никаких оснований для подобного
«деления» нет.
В современном
законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия
нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни
в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект
недвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актах
содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ
содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет
перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое
помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии
со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав
недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о
государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий
в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в
правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение)
и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение
самостоятельным объектом гражданских прав.
Научные взгляды
современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от
отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских
прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи
(многоквартирного дома, иного здания и т.д.) «расчленять» вещь и свободно
распоряжаться ее «частями». Следует заметить, что и ранее предпринимались
попытки исследования данной ситуации. Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что
«если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам,
то право собственности каждого будет неполное...» [35, с. 135].
Основываясь на положениях
действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят
нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю.
Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав,
подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных
объектов автор также выделяет здания и сооружения [37, с. 18]. И. Исрафилов,
соглашаясь с указанной позицией, обращает внимание на то, что нежилое помещение
может означать как здание в целом, так и его часть [27, с. 114].
Однако существуют
сторонники и противоположного мнения. Так, по мнению Е.А. Суханова, признание
помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов
гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в
котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права
собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве
объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [38, с. 20
– 21].
Кроме того, в настоящее
время российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия
арендатора нежилого помещения в здании в отношении так называемых
вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования
приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно
практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды
отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст.
290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного
Суда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. №3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий
возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения
нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя
применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения [13].
Из сложившейся ситуации
представляется возможным выходом введение специального вещного права на
помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом
использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом
может являться введение фикции общей собственности на здание без
преимущественного права покупки. Таких же взглядов придерживается и К.И.
Скловский, который считает, что применение данной конструкции в чистом виде (с
сохранением права преимущественной покупки доли другими участниками общей
собственности) противоречило бы экономическим потребностям и практике делового
оборота [32].
Применительно к аренде
нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого
нежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причиной
различного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения.
Так, по мнению В.В.
Витрянского, «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные
правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие
правила о договоре аренды распространены в полном объеме» [28, с. 74]. Такого
же мнения придерживается и Е.Е. Дорогавцева, которая считает, что, если
признать нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, следует
применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа
четвертого главы 34 ГК РФ, а общие правила об аренде [24, с. 106].
Некоторые ученые считают,
что нежилые помещения вообще не могут рассматриваться в качестве
самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим
значением «здание», и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий
и сооружений [27, с. 119].
Согласно информационному
письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [9] нежилое помещение
является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором
оно находится, но неразрывно с ним связано, и, учитывая, что в ГК РФ
отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться
правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Данным письмом ВАС закрепил в практике применение
при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с арендой нежилых
помещений, норм, установленных в отношении зданий и сооружений. Однако следует
отметить, что позиция ВАС не подкреплена содержанием норм гражданского
законодательства [25, с. 16].
Все вышеизложенное
указывает на острую необходимость совершенствования действующего российского
законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, в частности,
аренду зданий и сооружений.
Что касается самого
нежилого помещения, то в его определении должна быть отражена конструктивная
(техническая) связь помещения со строением и его обособленность, возможность
самостоятельного использования. Например, нежилое помещение - это изолированное
неделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для
использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Основываясь на анализе
действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается
вместо §4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф
«Аренда объектов нежилого фонда», выделив в его составе особенности
регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав,
что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за
исключением правил о правах на земельный участок.
Воплощение высказанных
предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять
противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее
время.
Из определения договора
аренды, данного в абз.1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого
помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за
плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно
заметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая
договор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор
аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом.
Традиционно правомочие
владения определяется в юридической литературе как возможность реально обладать
вещью, осуществлять хозяйственное господство над ней. Применительно к аренде
недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое
время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать
или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять
интерьер по своему усмотрению и т.п. Одновременно арендатор, обладая
правомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных
договором аренды (для коммерческих целей, для иной, некоммерческой, деятельности).
Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образом
связано с правом владения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |