Дипломная работа: Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие
Различия между зданиями и
иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового
значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает
дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими
объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не
относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые
не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34
ГК РФ.
В юридической литературе
приводятся следующие признаки зданий:
-
искусственность
возведения;
-
«привязка» к
определенному земельному участку;
-
невозможность
перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
-
самостоятельность;
-
законченность с
точки зрения возможности использования по целевому назначению.
Относительно зданий общепризнанны
классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку
делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового
регулирования.
По функциональному
назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым
режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для
постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным
законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для
производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые
здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого
здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет
статуса названных зданий.
Данная классификация
имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую
может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с
соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того,
гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных
производств. Подобное использование помещения допускается только после
изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, согласно
совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторых
вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации» [8] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным
пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием
жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном
жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ,
как не соответствующие закону и иным правовым актам.
Договор аренды здания или
иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды,
которое должно строго соблюдаться арендатором.
По значимости
использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация
соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и
принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание,
«главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по
своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному
имеет второстепенное, обслуживающее значение» [22, с. 223].
Подобная классификация
значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды
здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной
регистрации.
В соответствии с
Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6]
объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное
строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных
строений.
По признаку делимости
здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания
на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из
общей собственности, при аренде помещения и т.п.
Рассматривая здания и
иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со
зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой
это самое здание расположено.
М. Булеков считает, что
«договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим
документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
-
арендных
отношений по поводу использования здания (сооружения);
-
отношений по
поводу использования части земельного участка» [17, с. 15].
Подтверждением этого
положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о
конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.
Отношения по поводу
использования этой части земельного участка также могут носить арендный
характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного
участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или
иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если
в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к
нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью
земельного участка.
ГЛАВА 2. Содержание договора аренды зданий и
сооружений
Для всякого договора
первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его
существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том
случае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение
по всем существенным условиям договора.
Основополагающие значение
при этом имеют существенные условия договора. Существенными признаются условия,
которые необходимы и достаточны для заключения договора [20, с. 435].
Понятие «существенные
условия» носит собирательный характер. Определению смыслового значения
существенных условий договора посвящено немало исследований современных
теоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в
данной плоскости [19, с. 5]. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловое
значение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, что
отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.
Как верно отмечает М.Н.
Марченко, «если современное, несколько приземленное и более прагматичное
представление о понятии «существенных условий» содержания договора связывает
их, прежде всего, с предметом договора [31, с. 278 – 279], то ранее, более
фундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение
«существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой стороной
договора [23, с. 92].
Согласно общему правилу,
существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены
в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Применительно к договору
аренды зданий (сооружений) такими условиями являются:
-
объект аренды;
-
размер оплаты
[30, с. 14].
Рассмотрим их более
подробно.
Первое и основное
существенное условие договора – предмет соглашения. Данные, позволяющие точно
определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены
в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:
-
точный адрес
здания (сооружения);
-
описание
местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса,
пристрой);
-
площадь сдаваемых
в аренду зданий (сооружений) в соответствии с техническим паспортом БТИ;
-
назначение
сдаваемого здания (сооружения (например, склад).
Кроме того, к договору
аренды, как правило, прилагается технический паспорт здания (сооружения). Этот
документ содержит все характеристики передаваемого объект (площадь, количество
комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую
планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии
со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет
недействительность договора.
Приведем пример из
судебной арбитражной практики.
ЗАО «Стройкомплект»
заключило договор аренды с ООО «Глория» и предоставило последнему помещение
площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан
адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая
с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем
вместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Глория» было предоставлено помещение площадью
30 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но
суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между
сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило
то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а
также его технической документации. А значит, из заключенного договора
невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать
арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор
считается незаключенным [15, с. 11].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 |