Контрольная работа: Основные модели и этапы ипотечного кредитования
Критерии отбора заёмщиков в различных банках могут отличаться, но,
как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор
обращает внимание на следующие основные моменты.
1.
Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика
Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.
а) отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к
совокупному доходу не может превышать 40%:
 (1)
П = Ежемесячный платёж в счёт
погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный
платёж) заёмщика, $
Д = сумма ежемесячных
совокупных доходов (чистый доход), $
В основном значение данного коэффициента не должно превышать
30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З[1] и дохода заёмщика в следующих
размерах:
l
если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение
коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);
l
если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется
следующая таблица (табл. 1):
Таблица 1. Предельное значение коэффициента
П/Д в зависимости от коэффициента К/З
|
Ежемесячный доход
заёмщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ)[2] в расчёте на 1-го члена семьи
|
Значение коэффициента
П/Д |
| До 2,0 |
35 |
| 2,2 |
36 |
| 2,4 |
37 |
| 2,6 |
38 |
| 2,8 |
39 |
| 3,0 |
40 |
| 3,2 |
41 |
| 3,4 |
42 |
| 3,6 |
43 |
| 3,8 |
44 |
| 4,0 |
45 |
| 4,2 |
46 |
| 4,4 |
47 |
| 4,6 |
48 |
| 4,8 |
49 |
| 5,0 и более |
50 |
б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за
вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к
совокупному доходу не может превышать 60%:
Коэффициент О1/Д = . (2)
О1 = Сумма обязательных
ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в
части аннуитетного платежа по кредиту, $
Д = сумма ежемесячных
совокупных доходов (чистый доход),$
Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут быть
дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:
Коэффициент Ж/Д=  (3)
Ж = ежемесячные расходы заёмщика
по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на
имущество и др.),$
Д = сумма ежемесячных совокупных
доходов (чистый доход), $
Коэффициент О2/Д=  (4)
О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $
Д = Сумма ежемесячных
совокупных доходов (чистый доход), $
Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте
платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2
При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы,
что видно из табл. 3.
Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более
50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то
для включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие
формальности:
1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта
недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в
случае, если оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное
значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для
всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.
2) заёмщику надлежит осуществить страхование:
l
от риска, повреждения объекта
недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не
ниже размера кредита, увеличенного на 10%;
l
своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в
аренду недвижимости.
3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об
отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.
Таблица 2
Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособности
заёмщика[3]
|
|
Название показателя |
Что в себя включает |
| П |
Ежемесячный платёж по
жилищному ипотечному кредиту |
Платёж в счёт погашения
основного долга и уплаты процентов |
| Ж |
Общий ежемесячный
платёж по жилищному ипотечному кредиту |
П;
платёж по налогу на
приобретаемое имущество;
ежемесячный платёж по
страхованию жизни и трудоспособности заёмщика;
ежемесячный платёж по
страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
ежемесячный платёж по
страхованию утраты права собственности владельца квартиры;
платёж за услуги по
техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с
эксплуатацией жилого помещения (оплата, газо-, ремонтом, уборкой и т.п.);
другие расходы по
приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер
|
| О |
|
Платежи по имеющимся
кредитам;
обязательные платежи;
алименты уплачиваемые;
ежемесячные
существующие расходы заёмщика, связанные с имеющимся в собственности заёмщика
жильём (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за
техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты,
связанные с эксплуатацией жилья);
ежемесячные (или
пересчитанные в расчёте на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а
также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого
и недвижимого имущества; аренда жилья;
регулярные платежи,
связанные с поддержанием жизнедеятельности заёмщика и его семьи (питание,
образование, медицинское обслуживание);
расходы, связанные с
отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби;
другие постоянные и
обязательные расходы
заёмщика, проводимые
ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года
|
| Д |
Общий доход заёмщика |
Заработная плата по
основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и
премии;
доход от работы
неполный рабочий день и не по основному месту работы;
доход в виде дивидендов
по облигациям, акциям, от участия в иных (не акционерных) хозяйственных
обществах;
доход в виде процентов
по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат;
пенсионные выплаты и
стипендии;
алименты и пособия на
детей;
государственные
субсидии;
чистый доход в виде
арендной платы
|
Таблица 3.
|
|
Чистый доход от аренды
(найма) составляет не более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика |
Чистый доход от аренды
(найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика |
| Доля чистого арендного
дохода, учитываемая при оценке платёжеспособности |
75% |
50% |
2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика
Страницы: 1, 2, 3, 4 |
