Курсовая работа: Ипотека
Поэтому без государственного регулирования это жильё
будет выкуплено гражданами с высокими доходами.
Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке
жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2%
населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё
0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.
Развитие массового ипотечного кредитования (без
какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос
населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз –
для улучшения жилищных условий.
В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит
предложений.
Существующий вторичный рынок жилья не может быть
основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской
Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не
соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет
соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и
является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.
В странах, где развито ипотечное кредитование,
государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе
активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе
формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный
аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его
трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.
В решении государством задач, связанных с
макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет
ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом,
препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства
населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры.
С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности
населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления,
строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих
отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику.
Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного
кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном
состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.
В настоящее время выработана стратеги государства в
развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах
приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит:
увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным
для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный
экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу
сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить
развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом1.
Система долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть
адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические
условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.
Становление ипотечного жилищного кредитования
предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых,
совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма
данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и
вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение
механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов
на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование
граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих
рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной
конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых,
создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий
кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае
невозможности погашения ипотечного кредита.
Решение этих задач предусматривает: ориентацию
ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в
небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое
количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных
кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а
также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в
собственности жилья.
Решающим шагом в развитии федерального
законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие
Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила
обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем
предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а
также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания
благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования
(как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть
Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых
льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с
физических лиц.
Важным этапом, закладывающим организационные основы
функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в
качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным
пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением
Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).
Перед Агентством поставлена задача разработать и
реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг
которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации,
Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными
инвесторами, рейтинговыми агентствами.
Весной 1999 г. в Санкт-Петербурге Агентство начало реализацию пилотного проекта по выкупу долгосрочных ипотечных кредитов,
предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В проекте приняли
участие такие банки, как ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ
«Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». Агентство заключило
с ними договоры о рефинансировании выданных ими ипотечных жилищных
кредитов. 1 марта были оформлены первые кредиты на общую сумму
свыше 80 тыс. долл. США. Процентные ставки, под которые банки предоставили
кредиты, варьировались от 15 до 18% годовых в валюте. Срок кредитования
составил 3-10 лет.
В ходе реализации данного проекта Агентства в
Санкт-Петербурге разработаны и апробированы стандарты предоставления,
рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые
обеспечивают надёжность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного
и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В городе создана необходимая
нормативная правовая база, обеспечивающая благоприятные условия для эффективной
работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках
региональной ипотечной программы.
Недостаток собственных средств, а также отсутствие
лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути
расширения деятельности Агентства как самостоятельного оператора вторичного
рынка. В целях привлечения ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов
Агентство заключило соглашение с инвестиционным фондом «США – Россия» (TASRIF) об открытии кредитной линии на сумму 5 млн. долл.
США. Согласно условиям соглашения, Агентство проводило отбор банков-партнёров,
а также андеррайтинг кредитов в соответствии с установленными требованиями и
стандартами.
В настоящее время в рамках программы инвестиционного
фонда «США – Россия» выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму свыше 4 млн.
долл. США. Условия предоставления кредитов: срок до 10 лет, валюта кредита –
доллар США, ставка – 15% годовых, сумма кредита – до 150 тыс. долл. С фондом
сотрудничают свыше десяти банков в Москве и Санкт-Петербурге.
Распространение этого опыта с помощью филиалов
Агентства, а также путём сотрудничества с органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации позволит создать условия для развития единого
рынка жилищных кредитов, снизить возможные кредитные риски, повысить надёжность
механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для
заёмщиков, сделав их доступными для большинства российских семей1.
На сегодняшний день заложены основы законодательной
базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех
субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые
компании).
Заключение
Макроэкономические
условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 г., ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а
как целостной системы при непосредственном воздействии государства. Ипотечное
кредитование – один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов
привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет
наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий,
коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе,
строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же,
государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует
забывать – жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее
совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для
эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное,
чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали,
находясь под постоянным контролем государства.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6 |