Курсовая работа: Ипотека
Ипотечный
рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.
В
первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников
ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного
рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.
По
договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в
пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в
том числе:
1.
Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона
"Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель
сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных
хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального
размера, установленного нормативными актами.
2.
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности.
3.
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или
нескольких изолированных комнат.
4.
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
5.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
6.
Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на
земельном участке, отведенном для строительства в установленном
законодательством РФ порядке.
7.
Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с
согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не
предусмотрено иное1.
Пунктом
1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может
быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав,
зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено
классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.1
3.
Ипотечный кредит
3.1.
Понятие ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости,
то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения
возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы
необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения
необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на
объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях
нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной
бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных,
вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину
образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент
оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие
формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,
и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации
различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и
особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими
способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать
следующим образом:
- функция финансового
механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
- функция обеспечения
возврата заемных средств;
- функция стимулирования
оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы
(купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- функция формирования
многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных
ценных бумаг и др1.
3.2.
Особенности применения ипотечного кредита.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного
кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога
может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный
кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств
осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией,
чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся
после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения
взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально
заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в
случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо
ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока
предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от
3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения
уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных
ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой
банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
- сумма кредита, как
правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
- величина ежемесячного
платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и
созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный
период;
- при процедуре оценки
вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную
информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для
кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам
предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного
функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств
частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные
ценные бумаги или облигации1.
3.3.
Механизм ипотечного кредитования
Механизм
функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен
следующим образом.
Граждане,
обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение
приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством
ипотечных кредитов.
Кредитор проверяет
платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е.
оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться
единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную,
обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское
правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего
личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой
кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет
его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем
кредита, который он может предоставить.
В случае положительного
решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной
жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,
его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования,
места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например,
жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим
лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора
об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный
первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в
зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации.
Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к.
чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее
время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как
минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять
кредит.
Обязательства заёмщиков,
обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде
закладных.
Пулы
закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное
покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или
банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют
ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.
Таким
образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие
спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.1
В
настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три
основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
1.
Схема
кредитования с оформлением Договора залога.
Данная
схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования.
Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена
законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6 |