Контрольная работа: Договор долевого участия в строительстве
ü о финансовом результате
текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования
проектной декларации.
Информация о проекте
строительства, должна соответствовать проектной документации и содержать
информацию:
•
о
цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах
государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой
экспертизы установлено федеральным законом;
•
о
разрешении на строительство;
•
о
правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в
случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади
земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
•
о
местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с
проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на
строительство;
•
о
количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном
доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого
строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании
технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с
проектной документацией;
•
о
функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих
в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым)
объектом недвижимости является многоквартирный дом;
•
о
составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников
долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства
участникам долевого строительства;
•
о
предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне
органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций,
представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости;
•
о
возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и
мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
•
о
планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости;
•
о
перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие
работы (подрядчиков);
•
о
способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
•
об
иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства
для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании
договоров7.
Государственная
регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком
с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня
подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации
первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация
последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем
десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве7.
Свои особенности имеет и регистрация права собственности на квартиру,
приобретенную по договору долевого участия в строительстве. Для этого
необходимо предоставить следующие документы:
1) заявление;
2) документ об уплате государственной
пошлины;
3) документ, удостоверяющий личность
заявителя (ксерокопию), либо при подаче документов представителем: документ,
подтверждающий полномочия представителя и удостоверяющий его личность, а также
ксерокопию документа, удостоверяющую личность заявителя;
4) договор долевого участия в
строительстве (подлинник) и его нотариально удостоверенную копию, а также
документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор долевого участия
в строительстве;
5) ксерокопия первоначального акта
органа исполнительной власти о разрешении на строительство жилого дома;
6) документ, подтверждающий отвод
(предоставление) земельного участка для строительства объекта, в виде
подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть
также заверена уполномоченным лицом организации, застройщика с приложением
печати указанной организации;
7) проектная документация, отражающая
размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений,
входящих в соответствии с проектом, в состав объекта, в виде подлинника или
нотариально заверенной копии;
8) нотариально удостоверенная копия
Устава застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если оно имело место.
Документы перечисленные в п. 5-8,
предоставляет фирма-застройщик, она составляет «основной пакет». Затем дольщикам,
которые сами решили зарегистрировать свое право собственности, остается только
предоставить подлинник своего договора, его нотариально заверенную копию и
ксерокопии всех листов паспорта4.
2.
Махинации с
договорами долевого участия в строительстве
К сожалению не всегда
заключая договор можно оставаться уверенным, что все условия договора будут
соблюдены и через определенное договором время квартира перейдет в
собственность участника долевого строительства. Нередко строительные компании
используют различные комбинации, которые являются прямым нарушением договорных
обязательств. Я предлагаю рассмотреть их более подробно.
1. Несоблюдение сроков
сдачи, заселения и оформления объектов. Несоблюдение сроков сдачи означает -
подписание акта Государственной приемочной комиссии, который «де-юре»
подтверждает окончание строительства, «де-факто» устранение недоделок будет
осуществляться еще несколько месяцев; второе – срок, когда владелец жилплощади
может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт
(а теоретически — и жить); третье — время получения правоустанавливающих
документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации
права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также
уполномоченное агентств недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный
кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный
срок сдачи дома» (например, I квартал 2005г., что подразумевает, что объект будет принят
Госкомиссией не позднее 31 марта 2005г.). При этом офис-менеджер компании на
словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в
квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как
раз к началу нового учебного года, буду готовы документы, т.е. жилье оформлено
в собственность.
Конечно, такие оптимистические
прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного
клиента откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами
будете рассказывать!» На начало 2005г. в Москве сложились следующие реальные сроки
сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и
исходно-разрешительная документация — 1-1,5 года; само строительство: панельный
дом — 8-10 месяцев, кирпично-монолитный — 1-1,5 года;
процедура заселения (акты
приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией,
подключение коммуникаций) — 3-4 месяца; оформление документов — 0,5-1,5 года.
Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают
«непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30%, особенно в
«кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России
(за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).
2.
Невыгодные
условия оплаты
К числу последних обычно
относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс
пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление
денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель
согласился, но она не учтена в договоре. Остановимся на этих вопросах
подробнее.
• выяснение реквизитов
компании
В тексте договора
обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (необходимо сравнить
его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН),
идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также, банковские реквизиты
(необходимо иметь в виду, что по ныне действующему законодательству юридическoe лицо может иметь
несколько счетов в разных банках).
•
валюта
и вид оплаты
Рассчитываться наличными
долларами (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно,
удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк,
который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от
0,2 до 3% от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета — наличными
рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк. Естественно, все
расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5 |