Курсовая работа: Договор ренты
В п. 6 данного договора указано, что стоимость
ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой
помощи) определена сторонами в размере 10 установленных законом минимальных
заработных плат.
Согласно ответу Московской областной
регистрационной палаты (отдел в Ленинском районе) регистрация данного договора
произведена и ответчица приобрела право собственности с иждивением.
В судебном заседании установлено, что ответчица
У. не выполняла возложенных на нее договором пожизненного содержания с
иждивением обязательств.
По признанию самой ответчицы, стоимость
ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой
помощи) была ею определена с учетом уплаты квартплаты и коммунальных услуг в размере
1700 руб., что действительно противоречит в этой части заключенному договору.
Также признает, что из одежды ею были приобретены только халат, полотенце,
колготки, что значительно меньше, чем обозначено в договоре.
Из показаний свидетеля А. следует, что истица
часто ей жаловалась на ответчицу и говорила, что последняя не ухаживает за ней,
не делает в доме уборку, везде грязь. Квартира истицы и в самом деле находится
в антисанитарном состоянии, на балконе горы мусора, везде тараканы, грязь.
Кроме того, квартира нуждается в ремонте. Истица также говорила, что ответчица
не платит за квартиру и у нее имеется большая задолженность. По словам истицы,
ответчица кормила ее раз в неделю.
Свидетель Г. также знает о том, что ответчица не
убирается в квартире, не ремонтирует ее, краны текут, везде тараканы, в ванной
комнате гниют тряпки, Г. лично убирала квартиру истице.
То, что ответчица не производила оплату
квартплаты и коммунальных услуг и имеет задолженность за несколько месяцев,
подтверждается представленным в суд предупреждением.
Таким образом, У. по договору пожизненного
содержания с иждивением приняла на себя обязательства, изложенные в договоре,
однако данные обязательства не исполнила. Об этом свидетельствует анализ
перечисленных выше доказательств, а именно показания свидетелей, письменные
материалы дела.
Со своей стороны 3. полностью выполнила условия
договора, передала в собственность У. квартиру, принадлежавшую 3. на праве
собственности.
Согласно ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении
плательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе потребовать
возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного
содержания, либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594
ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов,
понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к
выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК
РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования 3. - удовлетворить.
Расторгнуть договор пожизненного содержания с
иждивением, заключенный 11 июня 2002 г. между 3. и У., зарегистрированный в
Московской областной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации
50-01-21-02-02-2002-632.2.
Признать недействительным свидетельство о
государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное на имя
У., за № 50.01.21 -02-2002-632.3 серия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г.
Восстановить право собственности 3. на указанную
квартиру.
Данное решение суда вступило в законную силу.
Риски для
рентополучателей тоже велики. Например, бабушка подписывает договор ренты и
через полгода скоропостижно умирает... Сегодняшняя практика такова, что
зачастую экспертизу умерших стариков не проводят, а в заключении пишут, что
человек умер от старости. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением
в первую очередь предполагает доверие друг к другу, а Гражданский кодекс
патроната правоохранительных органов над договором ренты не предусматривает.
Как отмечает
А.А. Проничев, «в других странах договор ренты работает цивилизованней и проще.
В договоре прописывается каждый час, и за его исполнением следит специальная
служба. У нас этого звена нет. Им должно стать государство или муниципалитет.
Власть будет контролировать и решать, достаточно ли престарелый гражданин
получает внимания и ухода, чтобы ухаживающий получил квартиру. В случае
криминала будет кого привлечь к ответу».
Очень большой риск для плательщика ренты кроется
в том, что через несколько лет может объявиться сирый или бездомный родственник
старика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу в
дисциплинарном батальоне, по закону сохраняющий право на жилплощадь. Для того
чтобы обезопасить себя от таких и других неприятных инцидентов,
рентоплательщику перед заключением договора необходимо тщательно проверить
историю квартиры, получить справки из психоневрологического и наркологического
диспансеров о том, что будущий рентополучатель квартиры не состоит в этих
учреждениях на учете.
Несмотря на все риски, договор ренты сегодня
заключается достаточно часто. Правда, из 100% подобных договоров, проходящих
через Мосрегистрацию, 80% - договоры, заключенные между родственниками.[17]
Заключение
Среди всех
договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи,
дарения, мены и других – договор ренты занимает особое место. По мнению
аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из
самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде
всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время
нетрудоспособному человеку взамен квартиры.
Договора
ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г.,
в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с
пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В
новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента,
пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с
иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение
сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно
передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение
ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо
предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг,
оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность
срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при
существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.
К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ,
регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК
РФ все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в
денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в
договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе
ритуальных) и частота их оказания.
В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента»)
предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому
приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие на
практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру
вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить
письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случае
нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма
фактически не применяется.
Договор пожизненного содержания с иждивением
заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков
зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с
передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны
договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и
уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое
помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как
долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).
О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и
что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами
примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые
условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, -
это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и
следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе
(проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг
и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.
Список
литературы:
1. Гражданский кодекс РФ. Официальный текст с
изменениями и дополнениями. – М., Элит, 2004.
2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Части
второй (постатейный). Под ред. проф. О.Н. Садикова. Электронный вариант
3. Гражданское право России. Курс лекций. Часть
первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.
4. Гражданское право. В 2-х тт. Том 2. Под ред.
Е.А. Суханова. – М., Бек, 1994.
5. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2.
– М., Инфра-М, 2003.
6. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с
иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии,
алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А.
Хохлова. М., 1996
7. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции:
Книга 1. М., 1961. С.253, 254.
Судебная практика:
8. Решение .Видновского городского суда
Московской области от 7 декабря 2004 года.
9. Договор пожизненного содержания с иждивением
// Типовые договоры http://www.businesspravo.ru
10. Договор пожизненной ренты // Типовые договоры
http://www.businesspravo.ru
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 |