Реферат: Жилишно-комуннальное хозяйство
Рынок ЖКУ.
Распределение прав собственности.
Более сложен другой
рынок, рынок жилищно-комунальных услуг (ЖКУ). Здесь главные игроки – жильцы
(домохозяйства) и их коллективы (кондоминиумы или товарищества собственников
жилья – ТСЖ) или же владельцы недвижимости, риэлторы и те же девелоперы,
приобретающие дома с целью сдачи их в аренду. Они покупатели услуг. Продавцы
ЖКУ – частные, государственные или муниципальные компании из которых основные –
естественные монополии. Стоимость газа и электроэнергии составляют львиную долю
стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, регулирование цен и
детальная регламентация этих рынков становятся неизбежными.
Немалые сложности
проистекают из прав собственности. Самая простая схема – дома принадлежат
индивидуальным собственникам (домохозяйствам). Но тогда, поскольку их много на
рынке возникает ассиметрия информации, неравенство сил между поставщиками услуг
немногочисленными и легкоорганизуемыми и множеством покупателей услуг.
Организации последних в какие-то структуры, способные отстаивать интересы
жильцов, необходима, но затруднена. Кооперативы, ТСЖ- форма организации
домохозяйств, особенно характерные для коллективного жилого фонда –
многоквартирных домов. Но с ними связаны проблемы внутренней организации –
управления, контроля, мотивации участия жильцов в коллективных действиях, сюда
же отнесем и проблему “безбилетника”: кто-то всегда хочет “проехать за счет
более активных и дисциплинированных членов коллектива. Проще, если есть
собственник дома, а жильцы- арендаторы, тогда первый берет на себя функции
покупателя ЖКУ, а отношения с жильцами регулируются арендными контрактами.
Еще один вариант-
собственником являются муниципалитет. В сравнении с частным собственником его
мотивации к эффективным действиям ослаблены, да для жильцов он менее доступен.
Людям приходиться сталкиваться с тем, что муниципальное предприятие, которое,
казалось бы ничем не отличается от частной компании, оказывается лишь одним из
звеньев иерархии, по ступеням которой распределяются не только полномочия, но и
ответственность. В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.
Основы
деятельности ТСЖ (управляющей компании)
На смену муниципальным
ДЕЗам, СЕЗам, ЖЕКам и МЖРЭПам приходят новые формы управления ТСЖ и управляющие
компании (УК).
В соответствии с Жилищным
кодексом вопрос о создании ТСЖ решается на общем собрании домовладельцев,
которые организуются в соответствии с его требованиями. При этом более 50%
домовладельцев на этом собрании должны принять решение о создании ТСЖ.. После
общего собрания осуществляется государственная регистрация товарищества
собственников жилья в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 № 129-ФЗ
«О государственной регистрации юридических лиц», и товарищество приобретает все
права юридического лица, изготавливает печать, открывает расчётный счёт в банке.
Ключевыми событиями в
жизни ТСЖ (УК) являются общие собрания его членов. Именно на них принимаются
все важнейшие для жизни ТСЖ (УК) решения: устанавливаются ставки технического
обслуживания, избираются составы правления и ревизионной комиссии, принимаются
решения о внесении изменений в устав товарищества, о его реорганизации. Члены
товарищества решают, куда пустить доходы от хозяйственной деятельности
товарищества. Чаще всего общее собрание членов товарищества проводит его
правление.
Управление многоквартирным
домом заключается в определении подрядчиков, которые будут проводить
необходимые для дома работы на условиях, максимально удовлетворяющих
большинство домовладельцев. Управление домом, в котором создано товарищество
собственников жилья, осуществляется несколькими способами. В том случае, если
домовладельцы не могут на первых этапах существования ТСЖ (УК) самостоятельно
принимать необходимые решения, они могут заключить договор либо со
специалистом- управляющим, либо с организацией, имеющей опыт работ на этом
рынке услуг. Их финансовая деятельность будет контролироваться избранной
ревизионной комиссией, которой они полностью подотчетны. Задача управляющего
заключается в оптимальном подборе подрядных организаций, проведении среди них
своего рода тендеров на поставку работ и услуг, выбирая наиболее выгодные
соотношения «цена-качество», стараясь максимально снизить бремя домовладельцев
по содержанию дома.
Система расчетов и
платежей тоже нуждается в оптимизации и совершенстве. Зачастую городские тарифы
(на тепло, воду и подогрев) необоснованно завышены, а тариф на вывоз твёрдых
бытовых отходов неоправданно в несколько раз ниже реальных затрат. Разницу
приходится перекладывать на стоимость технического обслуживания. Если ДЕЗы в
этой части дотируются, то ТСЖ и частные управляющие компании- нет. Вот и
выходит априори, что стоимость технического обслуживания в ДЕЗах всегда
дешевле.
К сожалению, отсутствие
стабильной нормативноправной базы, определяющей деятельность управляющих
компаний и ТСЖ, порождает больше вопросов, чем ответов.
Основные
преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого
дома.
Преимущества:
Частные компании
заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объёма обслуживаемых
площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если
Качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.
Стоимость услуг частных управляющих
компаний оговаривается в каждом отдельном случае и может быть выделена
отдельной строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы
квартплаты).
Частные компании
заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, так как процент от
экономии также может являться их агентским вознаграждением.
Частные управляющие
компании подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от
технического состояния здания и социального состава жильцов.
Частная компания
выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами:
поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании
интересов своих клиентов.
Недостатки:
У большинства частных
управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных
услуг. Между тем управлять большими объёмами жилья очень сложно: требуются хорошо
отлаженная логистика и профессиональные кадры.
Не существует критериев
выбора управляющих компаний: жителям, которые не являются специалистами в
области ЖКХ, трудно оценить профессионализм той или иной фирмы.
Пока на рынке очень мало
управляющих компаний, отсутствует полноценная конкуренция.
Затруднен доступ частных
компаний к бюджетным дотациям и субсидиям, покрывающим разницу в тарифах для
малоимущих слоёв населения.
Предпосылки
Реформирования ЖКХ в России.
Основные
цели
Главная цель реформы
жилищно-коммунального комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надёжного и
доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со
сменой формации в стране резко сократилось участие государства в экономике.
Отсюда вторая цель реформы - оптимизация бюджетных расходов в ЖКК.
По существу,
жилищно-коммунальное обслуживание перестаёт быть общественным благом, а становится
продуктом личного потребления, при этом роль государства преобразуется в
обеспечение доступности некоторого социального стандарта жилищно-коммунального
обслуживания. Государство также обеспечить своим гражданам комфортную и
безопасную среду обитания. В перечне инструментов реализации этой обязанности
обеспечение водоснабжения, водоотведения, отопления имеет далеко не последнее
значение, поэтому государство должно обеспечивать через механизмы
государственного регулирования безопасность и надёжность предоставления
коммунальных услуг.
Исходные цели жилищной
реформы определили три её главные задачи:
1.
Развитие рыночных
отношений в ЖКХ с целью повышения качества и доступности жилищно-коммунальных
услуг;
2.
Повышение
эффективности бюджетных расходов; адресную поддержку реально нуждающихся
граждан в предоставлении некоторого стандарта жилищно-коммунального
обслуживания;
3.
Регулирование
коммунального комплекса для обеспечения его работоспособности и развития,
надёжности и безопасности предоставляемых услуг.
Реформа
ЖКХ: проблема и перспективы
Физический износ основных
Фондов ЖКХ составляет около 60%, в том числе котельных - 55%, коммунальных
сетей водоснабжения - 65%, канализации и тепловых сетей - 63%, электрических
сетей - 58%, водопроводных насосных станций - 65%, канализационных насосных
станций - 57%, очистных сооружений водопровода и канализации- 54% и 56%
соответственно. В отдельных случаях износ доходит до 80%, что, естественно,
повышает степень аварийности систем жизнеобеспечения населения. Со сбоями
коммунальных систем постоянно сталкиваются жители всех регионов России, даже
тех, которые принято считать благополучными, и это неудивительно. Ввод новых
мощностей в отраслях инженерной инфраструктуры резко упал. В частности, по
водопроводу и канализации- в 5 раз, по тепловым сетям- в 7 раз по сравнению с
1990 годом[[1]].
С середины 1990-х годов
сокращение на треть государственного финансирования предприятий ЖКХ и
невыполнение перед ними своих обязательств бюджетами всех уровней, в результате
чего уже на начало 2004 года более 60% предприятий отрасли стали убыточными, а
35 тысяч- банкротами[[2]].
Рост задолженностей по
оплате коммунальных услуг населением и бюджетными организациями, что связано с
существенным ростом удельного веса платежей населения в оплате
жилищно-коммунальных услуг при уменьшении адресной защиты малоимущих семей.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5 |