Курсовая работа: Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Но при этом возможен залог земельного участка без одновременного залога расположенных на нем объектов. При этом при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом. Правда, это положение представляется не совсем понятным. «Ведь собственность на заложенный земельный участок при обращении взыскания на него переходит не к залогодержателю, а к приобретателю участка в результате его реализации (продажи)…. Поэтому логичнее было бы предусмотреть заключение соглашения об определении объема указанного сервитута с приобретателем заложенного земельного участка».[16]

Законодательство устанавливает дополнительные условия для возникновения ипотеки, в частности, в отношении формы данного договора. Договор об ипотеке должен быть обязательно нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственный орган обязан зарегистрировать договор в течение месяца со дня поступления необходимых документов. Регистрация осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационная надпись должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства, а также, в случае удостоверения договора закладной, указания и об этом. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Регистрационная запись погашается на основании законного владельца закладной, совместного заявления залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Государственная регистрация ипотеки носит публичный характер.

«Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан – собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства».[17]

Следует заметить, что законодатель очень подробно регламентирует институт закладной. «Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой».[18]

В Законе об ипотеке также указаны все обязательные условия, которые должны содержаться в закладной, без которых документ не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Однако эти условия могут быть дополнены какими-либо другими по соглашению сторон. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после этой регистрации.

В законе об ипотеке предусматриваются особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества, в частности, земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, а также жилых домов и квартир. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. При этом ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, и подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке (если же договором предусмотрено иное, то право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя все равно по истечении года с момент заключения договора об ипотеке). Поскольку залогодатель наделен широким спектром прав касательно пользования и распоряжения данным видом заложенного имущества, залогодержателю предоставлено право осуществлять ипотечный контроль.

Что касается ипотеки жилых домов и квартир, то здесь можно отметить ряд основных положений.

Во-первых, правила об ипотеке данного вида недвижимого имущества применяются только для предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

Во-вторых, договор об ипотеке жилого дома или квартиры, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев опеки и попечительства.

И наконец, в-третьих, необходимо отметить, что законодатель специально предусмотрел в законе норму, обеспечивающую защиту конституционных прав граждан на жилье.[19]

В заключение описания особенностей договора об ипотеке следует упомянуть, что «по своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции: механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; дополнительного инструмента для обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота… юридически невозможно или экономически нецелесообразно; создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов».[20]

2. Залог товаров в обороте.

Согласно законодательству, «залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге»[21].

Вследствие того, что залог товаров в обороте в большой степени носит обязательственный характер, законодательством возложена на залогодателя обязанность регистрировать не только факт залога в своей книге записи залогов, но и все хозяйственные операции, совершаемые по поводу заложенного имущества и влекущие его количественные и качественные изменения.

В чем же заключается специфика залога товаров в обороте?

Во-первых, залогодатель имеет право изменять, в рамках договора, состав и натуральную форму заложенного имущества, т.е., строго говоря, предметом залога в данном случае является не столько само имущество, сколько его стоимость, которая к тому же может изменяться пропорционально изменению стоимости исполненного основного обязательства.

Во-вторых, заложенное таким образом имущество не обладает очень важным для залога вообще правом – «правом следования». Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента приобретения права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на них приобретателем.

В-третьих, приобретенные залогодателем товары, отвечающие условиям, перечисленным в договоре о залоге, становятся предметом залога в момент приобретения их залогодателем в собственность или хозяйственное ведение без заключения какого-либо дополнительного специального договора.

Законодатель предусматривает некоторые специфические черты договора о залоге товаров в обороте. Согласно ст. 47 Закона «О залоге» указываются следующие существенные условия договора о залоге данного вида:

1) вид заложенного имущества, иные его родовые признаки;

2) общая стоимость предмета залога;

3) место, в котором находится предмет залога;

4) виды товаров, на которые предмет залога может быть заменен.

Можно сказать, что залог товаров в обороте обладает рядом плюсов, но, естественно, и рядом минусов. Основное его достоинство в том, что данный вид залога позволяет залогодателю без каких-либо существенных изменений продолжать осуществлять предпринимательскую деятельность, и, следовательно, повышают возможность исполнения основного обязательства. Но с другой стороны, данный вид залога носит скорее обязательственный, чем вещный характер, что приближает его к способам обеспечения исполнения обязательства, существенным условием использования которых должно быть личное доверие кредитора к должнику, таким как поручительство.

3.2 Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю

В Законе о залоге, залог с передачей заложенного имущества залогодержателю именуется закладом.

Закон о залоге предполагает две разновидности заклада – собственно заклад и твердый залог. Последний предусматривает не фактическую передачу заложенного имущества залогодержателю, но оставление его у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. В случае же передачи в залог индивидуально-определенной вещи на нее могут накладывается знаки, свидетельствующие о закладе. В случае твердого залога предмет залога остается у залогодателя, но при этом он не вправе пользоваться им, хотя и сохраняет фактический контроль над ней.

Нужно заметить, что заклад и твердый залог обладают следующими сходными качествами, позволяющими определить их в один вид: в случае использования любой из этих разновидностей залога, во-первых, имущество, составляющее предмет залога, реально может быть передано залогодержателю, а во-вторых, после заключения договора залога залогодатель лишается возможности использования этого имущества.

При твердом залоге имущество остается у залогодателя, потому все заботы о его сохранности возлагаются на него. Но при закладе происходит физическая передача вещи залогодержателю, а потому законодатель устанавливает дополнительные обязанности для залогодержателя, а именно: страховать заложенное имущество за свой счет от рисков утраты и повреждения (если договором не предусмотрено иное) в полной его стоимости, а если полная стоимость значительно превышает размер обеспеченного залогом требования, то на сумму не ниже размера требования; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества (какие именно меры, законом не устанавливается, следовательно, это необходимо уточнить в договоре).

При невыполнении закладодержателем данных требований залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, соблюдая при этом требования ГК. «В то же время очень полезным представляется предложение о закреплении права залогодателя в случае, если залогодержатель не выполняет своих обязанностей по хранению предмета заклада, требовать передачи вещи на хранение третьему лицу».[22]

После исполнения обеспеченного закладом обязательства (или прекращения залога по требованию залогодателя вследствие неисполнения закладодержателем возложенных на него п. 1 ст. 343 ГК РФ обязанностей) залогодержатель обязан немедленно возвратить предмет заклада залогодателю.

При наличии специального указания в договоре закладодержатель имеет право пользоваться предметом заклада, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. При этом в договоре может быть также указана обязанность закладодержателя направлять полученные доходы и плоды на погашение основного обязательства или в интересах залогодателя.

Хотелось бы поподробнее коснуться некоторых разновидностей заклада.

1.      Залог ценных бумаг.

«Залог ценных бумаг является одним из наиболее востребованных в настоящее время видов залога, который получил в последние годы в России широкое распространение. Ценные бумаги – это один из немногих видов имущества, под залог которого гражданин или юридическое лицо могут получить кредит в банке. Но вместе с тем является очевидной необходимость совершенствования правового регулирования таких залоговых правоотношений в связи с наличием серьезных пробелов в действующем законодательстве»[23].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7