Реферат: Договор купли-продажи предприятия

Договор аренды, также как и договор продажи предприятия, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного докуменma, подписанного сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, является недействительным и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст.658 ГК).

По договору доверительного управления предприятием как имущественным комплексом учредитель (собственник предприятия) передает доверительному управляющему предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом право собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п.1 ст.1012, п.1 ст.1013 ГК).

При решении вопроса о государственной регистрации договора доверительного управления предприятием учитываются ограничения, установленные ГК в отношении объектов доверительного управления и субъектного состава договора. Не могут быть объектами доверительного управления имущественные комплексы, закрепленные за государственными или муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия) (ст.1013 ГК).

Учредитель доверительного управления должен быть собственником предприятия, за исключением учреждения доверительного управления на основании закона (ст.1014ГК),3

В качестве доверительного управляющего могут выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Это требование не распространяется на случаи, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом. Установлен также запрет на передачу имущества в доверительное управление государственным органам и органам местного самоуправления (ст.1015 ГК).

Договор доверительного управления предприятием, как и всякий гражданско-правовой договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (ст.432 ГК). Непосредственно в ГК имеется указание на следующие существенные условия договора доверительного управления: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, являющихся учредителем управления и/или выгодоприобретателем; размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора (п.1 ст.1016 ГК).

К форме договора доверительного управления предприятием применяются правила, предусмотренные в отношении договора продажи предприятия (ст.560 ГК))

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если иное не будет предусмотрено договором ипотеки, в состав заложенного комплекса входят материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Вместе с тем на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст.69, 70 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Состав передаваемого в ипотеку имущественного комплекса и оценка его стоимости должны определяться на основе его полной инвентаризации. Обязательными приложениями к договору об ипотеке являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. При несоблюдении этого требования договор ипотеки является недействительным.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено только денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Однако то обстоятельство, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, не может служить основанием к отказу в государственной регистрации договора ипотеки. В этом случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке (ст.71 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При ипотеке предприятия взыскание на заложенное имущество может быть обращено исключительно по решению суда. Право собственности на предприятие переходит к покупателю, который приобретает предмет ипотеки на публичных торгах, с момента государственной регистрации права собственности.

Заключение

Разновидностью договора продажи недвижимости является договор продажи предприятия. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132 ГК), кроме прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Наряду с особенностями, присущими форме продажи любой недвижимости, при продаже предприятия необходимо документально удостоверить его состав и стоимость и до подписания договора составить и сообща рассмотреть: а) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс; в) заключение независимого аудитора; г) перечень всех долгов предприятия. Любая из сторон должна письменно уведомить о продаже всех кредиторов по обязательствам предприятия.

По долгам предприятия, переведенным на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после передачи предприятия несут солидарную ответственность.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта, а право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Регистрация права производится после передачи предприятия.

По общему правилу при продаже предприятия к покупателю переходят права на фирменное именование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

Список источников и литературы

1.         Гражданский Кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. // СПС Гарант.

2.         Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"

3.         ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

4.         Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

5.         Брагинский М.И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

6.         Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2005.

7.         Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С.153.

8.         Зенина Е.М. Договор дарения. М., 2006.

9.         Калачева Г.А. Операции с недвижимостью. М., 2002.

10.      Козырь О.М. Недвижимость: права и сделки. М., 2004.

11.      Левшина Т.Л. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 2004.

12.      Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи товаров. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 2006.

13.      Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью - правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М, 2001.

14.      Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или Как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М., 2007.

[1] Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. М., 2004.С. 153.

[2] Там же. С. 151.

[3] Козырь О. М. Недвижимость: права и сделки. М., 2004. С. 280-281.

[4] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №27. Ст. 927.

5СЗРФ. 1994. №6. Ст. 592.

[6]  Брагинский М. И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

[7] Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 83

[8] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдель­ные виды. М., 2005.