Курсовая работа: Перспективы развития ипотечного кредитования в России
В Великобритании
популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.
Широкое распространение в
Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной
процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика,
обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов).
Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает
договор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срока
кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые
взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В
конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную
по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита.
Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик
получает налоговые льготы.
Система жилищного
финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала
(ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с
постоянной процентной ставкой .
Преимущество имеют
кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка
ипотечных облигаций.
Основные субъекты
ипотеки:
- Ипотечные банки,
формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три
смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный
банк.
- Сберегательные банки.
- Кредитные
кооперативы — совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие
розничные финансовые услуги на местных рынках.
- Стройсберкассы
(Баушпаркассе).
Ипотечный рынок в
Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только
лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10
базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми
сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые
обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты
могут только стройсберкассы.
Характерная черта
германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при
приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных
кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он
получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или
сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается
банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой.
Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в
частности, накопленных в стройсберкассе).
Данная модель
представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья, как
правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно
ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например,
в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное
строительство. Развитие ипотечного кредитования возможно за счет привлечения
средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить проблему для
многих граждан возможно посредством активизации деятельности
ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Такой механизм
развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль
государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно,
оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов РФ (3,
С.46).
Таким образом, можно
сказать, что ипотечное кредитование за рубежом адаптировано к экономике страны,
ее традициям. Для большинства стран решение жилищной проблемы является
приоритетным, поэтому там всегда имеют место участие государства в ипотечной
системе и различного рода льготы и гарантии.
4.
Перспективы развития ипотечного кредитования в России
Нынешний
кризис – самый сильный со времен Великой депрессии прошлого столетия, и в той
или иной степени он затронул все сектора экономики Соединенных Штатов, Западной
Европы, России.
Экономика
во всех странах развивается циклично, в развивающихся экономиках в среднем цикл
составляет около 4-5 лет. Российская экономика росла с 1998 по 2008 год. Сейчас
неизбежен спад, рецессия. Подобные циклы отражены в различных теориях
макроэкономистов. По поводу продолжительности кризиса прогнозы расходятся.
Самые оптимистичные прогнозы говорят о том, что подобная ситуация на рынке
сохранится еще как минимум год, более сдержанные прогнозы – не менее 2-х лет
(13).
Одна
из проблем сейчас в России – ограниченный финансовый рынок, мало финансовых
инструментов. У банков нет ликвидности, им неоткуда черпать, например,
«длинные» ресурсы в рублях. И именно в этой связи первые несколько лет развития
ипотечного рынка основное заимствование шло в долларах США, потому что за
рубежом были «длинные» деньги. Что важно сделать банкам в такой ситуации? Один
из первостепенных шагов - запустить механизм рефинансирования ипотечных
кредитов внутри России.
Это
может быть выпуск внутренних ипотечных облигаций, которые Центральный Банк или
Минфин рефинансировали бы, и таким образом, обеспечили ликвидность рынку, то
есть нужен источник долгосрочного фондирования. И если все это удастся
реализовать, то тогда появится новый класс финансовых инструментов, на рынок
придет ликвидность, и банки, которые накопили большие пулы кредитов на своих
балансах, смогут их рефинансировать. Причем сразу будут решены две задачи: с
одной стороны, банки рефинансировали бы эти пулы, разгрузили свои балансы, что
во время кризиса очень важно. А с другой стороны, делая это, Центральный банк и
Минфин ввели бы дополнительные стандарты, более, может быть, консервативные, по
которым и выкупались бы эти пулы. Таким образом, на рынке приживутся более
консервативные стандарты выдачи кредитов, что приведет к оздоровлению рынка,
так как некоторые банки год назад начали увлекаться рисковыми сегментами и
уходили в subprime. Это был лишь один процент из общего объема выдаваемых
кредитов, но все же прецеденты были.
Согласно
опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований в
сентябре-октябре 2008 года в 140 населенных пунктах 42-х областей, краев и
республик РФ порядка половины опрошенных по-прежнему рассматривают недвижимость
как лучший инструмент вложения денежных средств. Приобретение недвижимости
рассматривается населением как наиболее понятный, способный уберечь денежные
средства от инфляции способ вложения денег. А ипотека для большинства россиян –
единственный доступный способ улучшения свои жилищных условий.
Что
касается роста цен, то сейчас цены стабилизировались или демонстрируют
тенденцию к снижению лишь в элитном сегменте, на 1-2-х комнатные квартиры спрос
по-прежнему есть, а цены сохраняются на прежнем уровне. Более того, в связи с
тем, что сейчас заморожено строительство некоторых объектов, то через 1,5-2
года неизбежен дефицит жилплощадей, и как следствие, новый скачок цен.
По
прогнозам в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может
достичь 8-10% ВВП.
Аналитики
крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы
развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового
кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться
в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство
экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном
ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это
связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с
необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей
экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет
годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.
Также
существенно проблема о том что, банкам придется простить 20% кредитов. Ситуация
с "плохими" кредитами в банковском секторе может развиваться еще
хуже, чем ее сейчас оценивают финансисты. К концу года уровень невозвратных
кредитов может достичь 20%, полагают эксперты Unicredit. Ранее этот показатель
прогнозировался на уровне 10%-15%, но речь шла о просроченных, а не безнадежных
кредитах.
В таб.1
показаны доля просроченной задолжности.
Таблица 1.
Регионы |
Задолжность по ипотечным кредитам
на 1.01.09 в млрд.руб. |
Выданные ипотечные кредиты в
2008г., в млрд.руб. |
Доля просроченной задолжности в
портфеле АИЖК на 1.01.2009г |
Свердловская область |
34,6 |
22,1 |
4,10% |
Красноярский край |
31,2 |
19,2 |
6,20% |
Челябинская область |
29,8 |
18,7 |
5,80% |
Новосибирская область |
29,5 |
17,8 |
7,90% |
Самарская область |
27,4 |
17,6 |
6,40% |
Нижегородская область |
20,4 |
13,8 |
4,50% |
Ростовская область |
20,1 |
12,2 |
4,90% |
Республика Татарстан |
18,1 |
11,6 |
6,50% |
По объемам выданных
ипотечных кредитов в 2008г. тройку лидеров возглавили Свердловская область
(22,1 млрд руб.), Красноярский край (19,2 млрд руб.) и Челябинская область
(18,7 млрд руб.). При этом самая низкая ипотечная задолженность на 01.01.2009г.
в Республике Татарстан (18,1 млрд руб.) и Ростовской области (20,1 млрд руб.).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5 |