Контрольная работа: Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости
при
отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка
коммерческой недвижимости. В итоге сейчас мы наблюдаем:
существенное
удешевление затрат на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон,
кирпич, цемент снизились в среднем на 30–38%); значительное снижение стоимости
земельного участка по отдельным объектам до 3-5 раз;резкое падение прибыли
предпринимателя;
наличие
значительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой существующих
площадей.
Основные
моменты, на которые необходимо обратить внимание:
для нового
объекта обязательна проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связи
со снижением цен на основные строительные материалы;
необходимость
осуществления корректного учета внешнего износа, величина которого в текущих
условиях очень значительна.
Оценка стоимости недвижимости с использованием
сравнительного подхода:
Оценка
стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:
значительный
объем предложения, при этом сделки носят единичный характер; существенные
скидки при продаже.
Основные
моменты, на которые необходимо обратить внимание: при выборе аналогов
обязательна проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в части
его текущего процента наполняемости; существенность корректировки на переход от
«цены предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величина
скидки при итоговой продаже может достигать 70%).
Возможность
столь значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом цен
предложения делает в текущей ситуации корректное применение сравнительного
метода крайне сложным.
Безусловно,
использование цен предложения не приводит к получению адекватного результата.
Впрочем, найти данные по реальным сделкам чрезвычайно сложно было и до кризиса.
Раньше в
таких случаях на помощь приходила корреляция с доходным подходом, благодаря
которой удавалось обосновывать скидки с цен предложения. Если сейчас опираться
в сравнительном подходе на цены предложения, а в доходном на текущие арендные
ставки (капитализация), то результаты подходов будут существенно отличаться.
Некоторые
эксперты пытаются это объяснить тем, что в кризис ставки капитализации остаются
на низких уровнях, но реальные сделки, во всяком случае, те, которые мы знаем,
это опровергают.
В
рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является
необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.
В
России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в
начале 90-х годов при помощи института экономического развития, Всемирного
Банка Реконструкции и Развития (по американским методикам), проводились
семинары Российских общественных организаций.
Впервые
с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3
июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и
муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями
об их доходности.[6]
Заключение
Развитие рыночной
экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась
особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику
квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или
помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто
задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и
вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой
проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые
институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования,
фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой
услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
В
производственно-экономической практике экономических субъектов появляется
множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость
имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже
имущества, кредитованию под залог имущества, страхованию, разрешению
имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в
специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является
основной частью процесса реформирования экономики и создания правового
государства.
Впервые с проблемой
оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.
Продолжающийся в нашей
стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения
периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности,
что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими
ценами и условиями воспроизводства.
На сегодняшний день в
России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется
соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации"
Определение рыночной
стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на
конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях
предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки
его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них
обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более
высокую рыночную цену.
Государство, продавая
экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих
доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники
предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности
при ее продаже неправомерно.
Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в
условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной
оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным
показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже
имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных
фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других
рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной
оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
Список
литературы
1.
Закон
РФ № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»
2.
Оценка
недвижимости. Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и
статистика», 2006г.
3.
Статья
«Ключевые вопросы оценки объектов недвижимости в условиях кризиса» А.
Бактимиров, О. Щербакова.
4.
Гражданский
кодекс РФ.
5.
Есипов
В., Маховикова Г., Терехова В. «Оценка бизнеса». Учебник для ВУЗов, Питер, 2005г.
6.
Новиков
Б.Д., «Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2006г.
|