Курсовая работа: Ипотечный кредит и его роль в реализации национального проекта "Доступное жилье"
В случае положительного
решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной
жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,
его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования,
места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например,
жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим
лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора
об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный
первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в
зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации.
Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к.
чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее
время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как
минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять
кредит.
Обязательства заёмщиков,
обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде
закладных.
Пулы
закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное
покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или
банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют
ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.
Таким
образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие
спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.
В
настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три
основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
1. Схема
кредитования с оформлением договора залога.
Данная
схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования.
Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена
законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
Клиент заключает
кредитный договор и договор залога, в его обеспечение, с банком и на условиях
банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в
собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения
суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с
согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую
фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных
санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному
договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку
недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при
условии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однако
недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной
квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после
обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:
·
квартира была
заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или
строительство этой квартиры;
·
проживающие с
залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если
они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально
удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения
на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Схема
кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с
участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.
Настоящая
схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее
реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Вариант
1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается кредитный договор между
банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она
приобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор
залога с банком на данное жильё (в обеспечение кредитного договора). Если фирма
«дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать.
Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном
погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи
и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если
клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке
недвижимости и возвращает кредит.
Вариант
2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается кредитный договор между банком и
клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается договор
купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает
залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент
возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном
погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи
и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если
клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога)
риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В
данном случае можно заключить договор поручения между банком и риэлторской
фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительным
в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности
связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её
реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа
квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки
купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка
реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а
использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в
гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры
заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схема
ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск
банками ипотечных облигаций.
Данная
схема заключается в следующем:
1.
Клиент берёт в
банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной,
которая переходит к банку;
2.
Банк выпускает
ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо
жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью,
при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу
автоматически);
3.
На вырученные от
реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и
т.д.;
4.
Клиент гасит
кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.
Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не
будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность
инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном
погашении им облигации.
1.2 Сущность и
основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования
Формирование
системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений
современной государственной жилищной политики.
Исключительным
свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право
кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае
невыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Именно
это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного
кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и
стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для
долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений
возврата ссуд заемщиками.
В
странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды
ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:
·
по объекту
кредитования;
·
по способу
обеспечения гарантии возврата ссуд;
·
по характеру
рынка использования ипотечных облигаций;
·
по субъекту
кредитования.
В
зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды,
например, для приобретения земельных участков, под нежилые строения
несельскохозяйственного назначения и др.
По
способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от
степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются
кредиты с закладными листами — застрахованными Федеральной жилищной
администрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, не
застрахованными.
В зависимости
от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные
листы первичного и вторичного рынков.
В
зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья
могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему
владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние практикуются в тех
случаях, когда окончательный владелец здания в период строительно-монтажных
работ еще неизвестен; если он не может финансировать проект самостоятельно либо
заинтересован только в получении готового объекта.
В
наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Франции,
Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативный капитал
устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же
время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений в
сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Она позволяет
предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала,
землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков земли
при высоком уровне цен на нее.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 |