Дипломная работа: Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Невозможно не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового рынка и непосредственно потребителями – экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

·  возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

·  получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

·  возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

·  возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

·  выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Согласно социологическим данным на конец 2004 года (% от семей в среднем по стране)[6]:

К семьям, удовлетворенным жилищными условиями относятся 39% семей

К семьям, готовым улучшать жилищные условия самостоятельно – 61%, из них

- приобрести, построить жилье – 28,5%

- получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и пр. – 6,2%

К семьям, нуждающимся в помощи государства – 26,3%, в т.ч. семьи, рассчитывающие на предоставление социального жилья – 7,1% (Диаграмма 1 и 2).

Диаграмма 1

Диаграмма 2

 В нашей стране на одного человека приходится 19,7 кв.м. площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м., в США – свыше 70. Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к европейским стандартам, необходимо строить не менее 100 млн. кв. м в год в течение десятилетий, а с учетом износа значительной части существующего жилья – еще больше.[7]

В последние годы наметилась положительная тенденция роста объемов жилищного строительства в России. Начиная с 2000 года объем жилищного строительства начал увеличиваться, однако количество вводимой жилой площади по-прежнему остается ниже уровня 1990 года (диаграмма 3).

Диаграмма 3

Так, в 2002 году было ведено 33,8 млн.кв.м. (54,7% к уровню 1990г.), в 2003 году – 36,3 млн.кв.м. (58,8%), в 2004 году – 38,2 млн.кв.м. (61,9%). В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов – с 9,7% в 1990г. (6,0 млн.кв.м.) до 40,6% в 2004г. (15,5 млн.кв.м).

При этом в Центральном федеральном округе темпы ввода в действие жилых домов в 2004году к уровню 1990 года составили 85,3%, в Южном – 69,6%, в Приволжском – 53,8%, в Уральском – 45,6%, в Северо-Западном – 44,6%, в Сибирском – 27,9%, в Дальневосточном – 19,6% (диаграмма 4).[8]

Диаграмма 4

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований (проведенных маркетинговым агентством Step by Step в 2006г.), общая потребность населения РФ в жилье равна 1 569,8 млн.кв.м., что при текущих ценах составляет 17 767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2005г. оценивается в 148,6 млн.кв.м., или 1 682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия – субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе “самоидентификации”, т.е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями.

Институтом комплексных социальных исследований РАН проведено исследование, результаты которого представлены диаграммой 5 [9].

Диаграмма 5

* Статусные позиции 1 – самое высокое положение; 10 – самое низкое положение

Казалось бы, невероятным выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако следует учесть, что это сделано не под давлением каких-либо внешних обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям.

Понимая, каким образом формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного дома). Таким образом, можно сказать, что у рынка ипотечного кредитования наблюдается особенность – поток клиентов не иссяк и эта тенденция сохраняется.

На 1 июля 2005г. средняя стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. руб. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке – 13 тыс. руб. за кв. м.). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) – около 10,7 тыс. руб. Таким образом, коэффициент доступности жилья (основной показатель, характеризующий состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами; измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры – общей площадью 54 кв. м. к среднему годовому доходу семьи (3 человека) составляет 5,47, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет собственных средств – нереальная задача.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (тал. 4).

Таблица 4

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации физическим лицам в 2005 году[10] (млн. руб.)

Наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить свой банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14