Шпаргалка: Экономика недвижимости

Англо-американская система регистрации предусматривает, что возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется непосредственно после заключения сделки в нотариальной конторе. Вся информация о сделках с объектами недвижимости также хранится в нотариальных конторах. Для того чтобы гарантировать сделку от ошибок и обезопасить себя от мошенников новый владелец вынужден пользоваться услугами страховых и юридических компаний. В случае возникновения ошибок в договоре, неправильно оформленных документов и т.д. ответственность несет либо новый владелец объекта, либо страховая компания {если риски застрахованы). К основным достоинствам англо-американской системы регистрации прав можно отнести:

уменьшение периода экспозиции объектов недвижимости;

« увеличение ликвидности объектов недвижимости.

К недостаткам англо-американской системы регистрации можно отнести следующие:

повышается вероятность мошенничества на рынке недвижимости;

необходима развитая система страхования рисков как продавцов, так и покупателей на рынке недвижимости;

повышается уровень трансакций иных издержек (издержек обмена), поскольку для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки, клиент должен оплачивать дорогостоящие услуги юридических и страховых компаний;

трудно найти информацию об уже заключенных сделках с объектом недвижимости

Более распространенной является европейская система регистрации. Она основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При применении европейской системы регистрации возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется в момент проведения регистрации недвижимости специальными государственными органами. Вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней. При выявлении ошибок в регистрации ответственность несет уполномоченный правительственный орган.

29. Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий

Определение стоимости предприятия с помощью доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования. Собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестора, поскольку он, вкладывая деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.

Для оценки предприятия могут использоваться и метод прямой капитализации прибыли, и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дископтированния денежных потоков можно использовать для оценки любого действующего предприятия. Применение его наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, В меньшей степени пригоден для оценки предприятий, терпящих систематические убытки. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих, поскольку отсутствие ретроспективной информации о прибылях затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

Метод прямой капитализации применяется, как правило, для небольших предприятий со стабильными доходами и расходами. Существует множество разновидностей метода. Например, можно выделить: капитализацию чистого дохода до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат; капитализацию чистого дохода после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат;

капитализацию фактических дивидендов;

капитализацию потенциальных дивидендов

30. Оценка предприятия методом сделок. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100% капитала либо контрольного пакета акций.

Ценовый мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности. И в качестве таких показателей можно использовать прибыль предприятия, его денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Целесообразно рассчитать ценовый мультипликатор по нескольким предприятиям аналогам — в •том случае оценка будет более точной. Ценовые мультипликаторы подразделяются на интервальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся: Цена/прибыль.

Цена/денежный поток.

Цена/дивидендные выплаты.

Цена/выручка от реализации.

Интервальные мультипликаторы обычно характеризуют результат деятельности предприятия за какой-либо промежуток времени (год, полугодие, квартал, месяц).

К моментным мультипликаторам относятся:

Цена/балансовая стоимость.

Цена/ чистая стоимость активов.

Моментные мультипликаторы позволяют оценивать с помощью сравнительного подхода предприятия, не приносящие дохода. Они характеризуют состояние предприятия на какой-то момент времени.

Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций в обращении

31.Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8