Дипломная работа: Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации
1) земельные участки, которые могут быть предметом
ипотеки (ст.62);
2) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст.63).
В первую группу в соответствии с п. 1 ст. 62 указанного
Закона входят:
а) находящиеся в собственности граждан, их объединений,
юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства,
индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
б) приусадебные земельные участки личного подсобного
хозяйства;
в) земельные участки, занятые зданиями, строениями или
сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания
(функционального обеспечения).
В состав земельных участков, не подлежащих ипотеке, ст.
63 того же Закона отнесла:
1) на земли, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности;
2) на сельскохозяйственные угодья из состава земель
сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
3) на полевые земельные участки личных подсобных
хозяйств.
Существует ряд вопросов, которые могут возникнуть в связи
с ипотекой земельного участка – это вопрос о судьбе находящихся или возводимых
построек на участке земли, находящемся в ипотеке.
Когда договором об ипотеке не установлено иное, при
залоге участка право залога на находящиеся или строящиеся на нем здания и
сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.
Если в договоре нет условия, что находящееся или строящееся на участке здание
или сооружение, принадлежащее залогодателю, должно быть заложено тому же
залогодержателю, залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок
при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства сохраняет право на это
здание или сооружение, а также получает право ограниченного пользования
(сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или
сооружения по назначению. Условия пользования ею устанавливаются по соглашению
между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом (п. 1 ст. 64
Закона об ипотеке) [10.С.54].
Поскольку залогодатель участка имеет право без согласия
залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на
таком участке, на которые согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога
не распространяется, то он может отчуждать их другому (третьему) лицу, и если
нет соглашения с залогодержателем об ином, это лицо приобретает право
ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для
использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 2 ст.
64 Закона об ипотеке). Когда же принадлежащее залогодателю находящееся или
строящееся на участке здание или сооружение заложено тому же залогодержателю,
право залогодателя распоряжаться им, условия и последствия перехода прав на
него к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке (п. 3 той
же ст.).
На ряд причин, влекущих ухудшение обеспечения,
предоставленного залогодержателю ипотекой, он, безусловно, должен иметь возможность
адекватно реагировать, чтобы защитить свои права. Но при этом ему надлежит
оставаться в рамках существующих правил. Поэтому взаимоотношения сторон при
ипотеке земельных участков должны быть определены в договоре об ипотеке с
особой тщательностью, чтобы в последующем избежать возможных споров и обращения
в суд для их разрешения.
Следует рассмотреть вопрос об оценке заложенного
земельного участка и проблемы, возникающие при обращении взыскания на него. По
общему правилу не допускается установление в договоре оценки участка ниже его
нормативной цены.
При решении практических вопросов землепользования в
Российской Федерации применяется показатель, именуемый «нормативная цена
земли». Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка
определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за
расчетный срок окупаемости (абз. 1 ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю»).
Нормативная цена земли служит базой для установления
ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и
муниципальных запасов.
Оценка стоимости заложенного земельного участка –
существенное условие договора об ипотеке. К договору также обязательно
приложение – копия плана участка, полученная в комитете по земельным ресурсам и
землеустройству (абз. 2 ст. 67 Закона об ипотеке).
Теперь несколько слов о некоторых особенностях обращения
взыскания и реализации заложенных участков, которые обозначены в ст. 68 Закона
об ипотеке. Но в ней изложены только особенности обращения взыскания на
земельные участки и их реализации, поэтому нормы, содержащиеся в ней,
необходимо применять в совокупности с правилами гл. IX Закона об ипотеке
«Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке» [17].
Приобретатель земельного участка, так же как и
залогодатель, должен руководствоваться требованиями о его разрешенном
использовании, т.е. в соответствии с целями, для которых данный участок
предназначен. Одновременно он также не вправе, например, ограничить проезд
(проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и
другие существующие условия использования данного земельного участка.
Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое
приобрело заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение
участка, то сделать это оно может только в случаях, предусмотренных действующим
земельным законодательством, и по правилам, содержащихся в нем (п. 1 ст. 68
Закона об ипотеке).
Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или
по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением
установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые
могут приобретать такие участки. Эта норма п. 2 той же ст. напоминает, что
регулирование сделок с землей, находящейся в собственности граждан и
юридических лиц, осуществляется гражданским законодательством с учетом
земельного, лесного, природоохранного и иного специального законодательства. В
том случае, когда земельное или иное законодательство устанавливает другой
порядок перехода права собственности на землю, нежели гражданское
законодательство, а также когда предусматриваются ограничения для совершения
сделок (например, запрещение передачи в частную собственность тех или иных
земель и др.), действуют специальные нормы, а не общие нормы гражданского
законодательства.
2.2 Ипотека предприятий, зданий и
сооружений
Для начала нужно определиться с объектами ипотеки.
1) Предприятие.
В законодательстве термин "предприятие" имеет
двоякое значение: во-первых, обозначает юридическое лицо, т.е. субъект
гражданского права, во-вторых – имущественный комплекс, т.е. объект
гражданского права. Соответственно, к ипотеке применимо последнее из них.
Предприятие – это имущественный комплекс, представляющий
собой непотребляемую совокупную недвижимую вещь, образующую технологически
единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие
предприятия, в том числе недвижимые вещи, могут иногда находиться вне места
расположения основной массы имущества, образующего предприятие – в других
регистрационных округах, однако они не имеют самостоятельного хозяйственного
значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в
целом). Иные сочетания (комплекс) вещей, не обладающие указанными свойствами,
нельзя назвать предприятием как имущественным комплексом.
Предприятие как имущественный комплекс является
юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные виды объектов
гражданских прав, и, прежде всего, вещи. В случае с предприятием как
имущественным комплексом дело обстоит иначе: как таковой конструктивной связи
конкретного объекта недвижимости с предприятием в целом не существует (любое
здание может самостоятельно существовать как физическая вещь сообразно своему
назначению и при этом выступать самостоятельным объектом гражданских прав). Но,
будучи включенным в состав предприятия как имущественного комплекса, такой
объект выступает как составная часть предприятия в силу юридического
закрепления и связан с предприятием в силу его целей.
2) Здания и сооружения.
В современном законодательстве Российской Федерации нет
легального определения понятия нежилого помещения, а в разных нормативных актах
под этим термином понимается не одно и то же. Так, согласно Федеральному закону
от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации», в состав муниципальной собственности,
помимо прочего, включаются муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения. В
данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них
определением "муниципальные", что говорит «о стремлении законодателя,
с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных,
но относящихся к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта
федерации), а с другой – подчеркнуть функциональную антитезу жилищного фонда и
нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних)».
В Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматриваются не
просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как
составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми
помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в
порядке, определяемом жилищным законодательством (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Как видим, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения
в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых
домах.
Значение терминов «здания» и «сооружения» в смысле Закона
об ипотеке мы можем смело приравнять к понятию «нежилые помещения».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 |