Реферат: Регулирование рынка жилья
Наряду с положениями Кодекса в регулировании жилищных
отношений особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом
и не противоречащие ему.[9] Например, Закон РФ от
4.07.1991 № 1541-1-ФЗ (ред. от 29.12.2004) «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации», Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной
жилищной политики», утративший силу с принятием Жилищного Кодекса РФ.
На современном этапе реформирования жилищной сферы в России
основная задача государственной жилищной политики – разработка механизмов
повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее
время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное
жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит
федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная
постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью
Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому
функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья
для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом
направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, с
другой – на расширение платежеспособного спроса населения. Среди них, в
частности:
·
Федеральный закон
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости»,
направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство
жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;
·
Федеральный закон
от 30.12..2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
·
Федеральный закон
от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций
коммунального комплекса»;
·
Федеральный закон
от 30.12.2004 № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по
оказанию коммунальных услуг».
Новый Жилищный кодекс от 29.12.2004 № 188-ФЗ обеспечивает поддержку
частной собственности и социальные гарантии для тех, кто не способен оплачивать
жилье. Кодекс вводит понятие социального найма, который дает возможность людям
переезжать в те места, где они смогут достойно трудиться и жить,
предусматривает создание маневренного фонда для переселения граждан, сохраняет
договор найма специализированного жилого помещения (служебное жилье, жилое
помещение в общежитии) в случае смены его собственника (владельца), закрепляет
исключительное право на создание и предоставление жилищного фонда социального
использования только за государством и муниципалитетами, то есть за публичной
властью.
Среди законов, ориентированных на увеличение строительства,
основным является Градостроительный кодекс от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Он направлен
на снижение существующих административных барьеров при строительстве, на
установление прозрачных процедур землепользования и застройки.
Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной
деятельности» требует доработки для обеспечения большей детализации
особенностей осуществления инвестиций в разных отраслях, в частности, в жилищном
строительстве и ипотеке, поскольку законодательными актами определены порядок
участия в ипотеке и права на обеспечение граждан жилищем с учетом категорий
льготников, но не известны механизмы финансового обеспечения таких затрат.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»
разрешил многие вопросы, связанные с ипотекой жилой недвижимости, но одновременно
создал новые проблемы. Одной из таких проблем является статус закладных и
порядок их обращения на рынке ценных бумаг, другой – отсутствие четкого
механизма обращения взыскания на заложенное имущество.
Развитию рынка жилья и ипотеки содействовали Федеральный закон
от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности
в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006) «Об
оценочной деятельности» и законы о страховой деятельности, создавшие базу для
страховой защиты ипотеки.
Дальнейшее совершенствование этих аспектов законодательства
связано с совершенствованием механизмов лицензирования оценочной и страховой
деятельности.[10]
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 №
122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» предусматривают обязательную государственную
регистрацию недвижимости. Регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а
также иные права.
Новый Земельный кодекс от 25.10.2001 № 136-ФЗ направлен на
устранение административных барьеров при оформлении земельного участка под
застройку. Согласно изменениям этого документа, земельные участки под жилищное
строительство предоставляются только на открытых аукционах.
К нормативно-правовым актам, регламентирующих жилищное строительство
относят Федеральный закон от 19.06.1995 № 89-ФЗ «О стандартизации», определяющий
четыре основные вида нормативных документов: государственные стандарты (ГОСТ),
отраслевые стандарты (ОСТ), стандарты предприятия (СТП), стандарты
научно-технических обществ (СТО). К федеральным нормативным документам
относятся строительные нормы и правила (СНиП), ГОСТ, своды правил по
проектированию и строительству (СП) и руководящие документы системы (РДС). Для
субъектов РФ введен новый нормативный документ – территориальные строительные
нормы (ТСН), а СТП и СТО относят к производственно-отраслевым нормативным
документам.
В развитие законов о формировании системы ипотечного
кредитования разработана Инструкция Минюста России о порядке государственной
регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а
также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав
требования по ипотечным кредитам. Центральный Банк РФ разработал и утвердил
изменения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62а «О порядке
формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».
Кроме этого, к документам законодательной базы РФ в части
ипотеки можно отнести: Письмо Госкомитета РФ по строительству и
жилищно-коммунальному комплексу «О развитии системы ипотечного жилищного
кредитования» от 9 августа 1999 г. №СК-2725/19, Постановление Правительства РФ «О
мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации» от 11 января 2000 г. №28, Концепция развития системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением
Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28), Постановление Правительства «О
создании Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию».
В соответствии с постановлением Правительства РФ от
26.09.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в РФ» создан орган
(жилищная инспекция), осуществляющий контроль за обеспечением прав и законных
интересов граждан и государства при предоставлении населению ЖКУ, отвечающих
требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью
жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме независимо от их принадлежности.
3. Проблемы
регулирования Российского рынка жилья
В настоящее время 77 % жилищного фонда в стране находится в
частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется именно на
покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем
приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной
государственной поддержкой).[11]
Для удовлетворения потребностей страны объемы строительства
должны существенно превышать предусмотренные федеральной целевой программой «Жилище»
– 80 млн. м² в текущем 2010 году. По международным нормам, годовой объем
строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 м² на
человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем
строительства по результатам 2009 года составил 1,3 млрд. м²).
Соответственно, Россия должна строить как минимум 145 млн. м² в год – то
есть почти в 2 раза больше, чем сейчас.
Ипотечное кредитование наиболее активно развивается в
регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными
объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.
Объем ввода жилья в России в расчете на 1 млн. руб. реальных
доходов населения (в ценах 2008 г.) составил в 2009 году 3,7 м² против 4,7
м² в 1999 г. Уменьшение значения этого показателя свидетельствует о росте
неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье, так как объемы
строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Эго
является одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня
его доступности.
В 2009 году общий объем жилищного фонда России составил 2,996
млрд. м² (это примерно 20 млн. строений), а средняя обеспеченность граждан
жильем – 21,3 м² на человека.
Огромной проблемой остается высокий уровень износа
коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% – из общего количества
аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.[12]
Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ определяет растущий тренд
эксплуатационных затрат. Ныне они практически в полном объеме ложатся на
собственников и съемщиков жилья. Таким образом, большинство граждан России
вынуждены все больше расходовать на оплату коммунальных услуг и содержание
жилья, имея при этом реальную перспективу вывода его из эксплуатации в
ближайшие 10-20 лет.
Страницы: 1, 2, 3, 4 |