Признание действительными ранее состоявшихся сделок по отчуждению объектов недвижимости
Признание действительными ранее состоявшихся сделок по отчуждению объектов недвижимости
Признание действительными ранее состоявшихся сделок по отчуждению объектов
недвижимости
В настоящее время в Российской Федерации признаются
действительными ранее совершенные сделки по отчуждению объектов недвижимости (зданий,
предприятий и т.д.) в собственность другой организации с формулировкой "передать
на баланс".
Должны ли признаваться действительными подобные сделки в
Республике Беларусь?
Действительно, формулировка "передать на баланс" при
отчуждении объектов недвижимости в собственность другой организации была
установлена как единственно возможная и применялась на протяжении длительного
времени согласно законодательству СССР и союзных республик, в том числе и БССР,
при передаче объектов недвижимости между организациями. Ключевыми документами
здесь являются:
постановление Совета Министров СССР от 16.10.1979 № 940
"О порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений,
зданий и сооружений";
Инструкция Министерства финансов и Госплана СССР от 16.04.1980
№ 75 "О порядке расчетов за передаваемые предприятия, объединения,
организации, учреждения, здания и сооружения" (далее - Инструкция);
постановление Совета Министров БССР от 17.06.1980 № 236
"О порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений,
зданий и сооружений" (далее - постановление № 236);
решение Минского городского исполнительного комитета от 01.08.1991
№ 270 "О порядке распределения и предоставления в аренду служебных (нежилых)
помещений" (далее - решение Мингорисполкома).
В части передачи "имущества на баланс" представляются
интересными трактовки этого понятия законодателем.
Инструкция говорит, что передача отдельных зданий и
сооружений производится путем списания их стоимости с баланса передающей
организации на баланс принимающей организации.
Постановление № 236 устанавливает, что министерства,
государственные комитеты, ведомства БССР и исполнительные комитеты местных
Советов народных депутатов передают кооперативным и другим общественным
организациям (по согласованию с центральными органами этих организаций) и
принимают от них здания и сооружения.
В п.4 решения Мингорисполкома установлено, что передача
зданий и сооружений с баланса на баланс, изменение целевого (определенного
проектом) назначения нежилых помещений и перевод жилого фонда в нежилой
производятся только по решениям (распоряжениям) Мингорисполкома, по
представлению отдела нежилого фонда при согласовании с УЖХ Мингорисполкома,
управлением госимущества, ГлавМинскархитектурой, соответствующим исполкомом
райсовета.
Пункт 3.2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь от 03.09.1992 "О практике применения статьи 37 Закона
"О предприятиях в Республике Беларусь"1 говорил о том, что
отчуждение в любой форме2 государственного имущества, в результате
которого оно переходит в иную форму собственности, осуществляется
государственным субъектом с разрешения собственника либо органа, им
уполномоченного.
Такое разрешение дается ему собственником (органом, им
уполномоченным) в каждом конкретном случае исходя из конкретных условий сделки.
Статьей 37 Закона Республики Беларусь от 11.12.1990 №
457-XII "О собственности в Республике Беларусь"3 (далее - Закон
о собственности) было установлено, что общественные объединения имеют право
собственности на имущество, приобретенное и созданное ими за счет собственных
средств, пожертвованное гражданами, организациями или переданное государством и
приобретенное по другим основаниям, не противоречащим Закону.
На этом основании можно сделать вывод о том, что при
правомерности распоряжения имуществом уполномоченными государственными органами
передача ими имущества общественным объединениям, то есть в другую форму
собственности, с формулировкой "передать на баланс" влечет и переход
права собственности.
Согласно ст.41-1 и 46 Закона о собственности органами,
уполномоченными распоряжаться государственной собственностью, в частности по
коммунальной собственности, являлись соответствующие Советы народных депутатов,
которые осуществляют свои полномочия непосредственно либо через исполнительные
комитеты Советов народных депутатов.
В силу реформирования законодательства, изменения подходов к
понятию права собственности и его субъектов можно отметить, что передача с
баланса на баланс имущества (зданий, сооружений) влечет смену собственника, за
исключением передач в пределах одного собственника.
Таким образом, имущество, переданное государством до 01.07.1999
в другую форму собственности, к примеру общественному объединению, на условиях
установленной компенсации, меняет согласно законодательству форму собственности
и, соответственно, принадлежит последнему на праве собственности.
При этом имеет значение и форма документа (акта
приемкипередачи) при такой передаче.
К примеру, типовая межведомственная форма № ОС1 (АСУ) акта
приемкипередачи, утвержденная приказом ЦСУ СССР от 14.12.1972 № 816,
применялась при отчуждении объектов в собственность другой организации. При
иных передачах, например в пределах одного собственника, в аренду, в
пользование, применялись, соответственно, иные формы актов.
Таким образом, ранее совершенные уполномоченными по
законодательству на момент их совершения органами сделки по отчуждению объектов
недвижимости (зданий, предприятий и т.д.) в собственность другой организации с
формулировкой "передать на баланс" являются действительными и должны
признаваться в Республике Беларусь и после 01.07.1999 в силу положений ст.1138
Гражданского кодекса Республики Беларусь 1998 года (далее - ГК 1998 года).
Договорные отношения по передаче объектов недвижимости
совершены до 01.07.1999 (в том числе в феврале 1991 г), оформлены с
формулировкой "на баланс" и предусматривают условия компенсации от
одной организации к другой в соответствии с Основами гражданского
законодательства СССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1 (далее - Основы),
Гражданским кодексом БССР 1964 года (далее - ГК 1964 года), Инструкцией и иным
законодательством СССР и БССР.
Должны ли такие отношения признаваться действительными в
Республике Беларусь после введения в действие ГК 1998 года?
Исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года
договорные отношения по передаче объектов недвижимости с ранее установленной
законодательством формулировкой "на баланс" и на условиях компенсации
являются действительными, в том числе и после введения в действие ГК 1998 года.
Данные сделки, оформленные до 01.07.1999 (в том числе в
феврале 1991 г) в соответствии с Основами, ГК 1964 г., Инструкцией, равнозначны
в современных условиях отчуждению указанных объектов в собственность от одной
организации к другой, за исключением передач в пределах одного собственника,
когда собственник на объект не изменялся.
Возможно ли использование документов и договоров по
сделкам, связанным с отчуждением недвижимого имущества, оформленным в порядке,
установленном ГК 1964 года и другим законодательством, при осуществлении
административных процедур согласно ГК 1998 года?
Требуется ли в настоящее время задним числом
переоформление письменного договора, оформленного в порядке ГК 1964 года
несколькими письменными документами сторон, уже как единого документа согласно
ГК 1998 года?
С учетом комплексного анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998
года можно сделать вывод, что ранее составленные и подписанные сторонами
документы по договорным отношениям между организациями (письма, решения,
протоколы и др.), по состоявшимся до введения в действие ГК 1998 года сделкам,
связанным с отчуждением недвижимости, сохраняют свое действие, могут
применяться при осуществлении административных процедур, к примеру, при
технической инвентаризации объектов, при государственной регистрации права
собственности на них и не требуют дополнительного подтверждения при условии,
что они приняты и оформлены в порядке, установленном ст.158, 159 ГК 1964 года и
другим, действующим на момент правоотношений законодательством.
Следовательно, по договорным отношениям (сделкам) по
отчуждению и передаче объектов недвижимости, оформленным ранее в порядке ст.158,
159 ГК 1964 года несколькими письменными документами сторон, действующее
законодательство не предусматривает переоформления задним числом письменных
договоров уже как единых документов в порядке п.2 ст.404 и ст.521 ГК 1998 года.
Это же относится и к договорам, исполненным и завершившимся
исполнением до введения в действие ГК 1998 года.
Будут ли признаваться действительными в контексте ныне
действующего законодательства и применяться в регистрационных и иных
правоотношениях по отчуждению недвижимости и последующих административных
процедурах по регистрации права собственности на недвижимость в качестве
письменного договора документы, которыми были определены неотъемлемые условия
договора, согласно п.2 ст.58 Основ и ст.158, 159 ГК 1964 года?
Кроме того, будут ли иметь юридическую силу ранее принятые и
исполненные решения исполкомов Советов народных депутатов о передаче объектов
недвижимости на баланс?
До 1 июля 1999 г. на территории Республики Беларусь
действовал ГК 1964 года. Согласно ч.1 ст.158 ГК 1964 года договор считался
заключенным, когда между сторонами в соответствующей форме достигнуто
соглашение по всем его существенным условиям.
По общему правилу, если в силу законодательства или
соглашения сторон договор должен быть заключен в письменной форме, то он может
быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами,
так и путем обмена письмами, телеграммами и т.д., подписанными стороной,
которая их посылает, согласно ч.2 ст.159 ГК 1964 года.
Исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года можно
сделать вывод, что такие документы являются действительными и могут применяться
в регистрационных и иных правоотношениях при осуществлении отчуждений и
последующих административных процедур по регистрации права собственности на
недвижимость.
На основании ст.46 Закона о собственности ст.18, 46, 48
Закона Республики Беларусь от 15.07.1971 "О городском, районном в городе
Совете народных депутатов трудящихся в Республике Беларусь" (далее - Закон
о Совете народных депутатов), Указа Президиума Верховного Совета Республики
Беларусь от 23.08.1982 № 2266-X и Указа Президиума Верховного Совета Республики
Беларусь от 26.06.1985 № 197-XI4 исполкомы являлись уполномоченными
органами по принятию решения по передаче (отчуждению) зданий из коммунальной
собственности в собственность другой организации.
Таким образом, исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК
1998 года, ч.2 ст.42 и ст.48 Закона о Совете народных депутатов ранее принятые
решения исполкомов Советов народных депутатов о передаче объектов недвижимости
(зданий) на баланс являются действительными и могут применяться в
регистрационных и иных правоотношениях при осуществлении отчуждений и
последующих административных процедур по регистрации права собственности на
недвижимость.
Общие выводы
В рамках рассматриваемых вопросов по данной теме следует
отметить существенные для последующего развития инвестиционной деятельности в
Беларуси аспекты.
Согласно п.2 ст.8 ранее действовавшего Закона Республики
Беларусь от 29.05.1991 № 24-XII "Об инвестиционной деятельности в
Республике Беларусь" новые собственники объектов недвижимости зачастую
производили по ним строительство (надстроек, пристроек и перестроек), для чего
обязаны были получить лицензию на инвестирование, которая выдавалась решениями
исполкомов местных советов.
Наличие такой лицензии предоставляло новым собственникам
объектов недвижимости статус инвестора и дополнительную правовую защиту их
инвестиций.
В настоящее время Республика Беларусь ведет активную работу
по стимулированию развития инвестиционной деятельности, в особенности
иностранной.
В силу относительно небольшого времени функционирования
самостоятельной экономики государства вложение инвестиционных ресурсов как
национальных, так и иностранных инвесторов только при рассмотрении
инвестиционных проектов может вызывать некоторую неуверенность в получении
экономической выгоды инвестору.
Любое государство стремится создать наиболее благоприятные
экономические, правовые условия для инвестиций. Представляется, Республика
Беларусь с учетом отмеченной особенности должна предложить не только льготы,
преференции, но и правовые гарантии деятельности инвестора.
Следует отметить высокое качество ныне действующего
Инвестиционного кодекса Республики Беларусь и иного законодательства,
регулирующего деятельность инвесторов.
Вместе с тем для обеспечения преемственности
законодательства бывшего СССР и БССР с нынешним законодательством Республики
Беларусь, в целях защиты прав прежних инвесторов, а также новых инвесторов,
привлекаемых к участию в приватизации подлежащих разгосударствлению объектов
государственной собственности в Республике Беларусь, учитывая имеющиеся
отдельные недостатки в правоприменительной практике, по нашему мнению,
целесообразно:
принять нормативный правовой акт Президента Республики
Беларусь "О законности производимых до 1 июля 1999 г. отчуждений объектов
недвижимости путем их возмездной передачи в порядке действующего на момент
отчуждения законодательства (за исключением передач в пределах одного
собственника)";
в дальнейшем при подготовке законопроекта, направленного на
комплексный пересмотр положений действующего Инвестиционного кодекса Республики
Беларусь, разработать механизм действия дополнительных государственных гарантий
по обеспечению прав и защите экономических интересов инвесторов на территории
Республики Беларусь от необоснованных изъятий собственности, в том числе и
объектов недвижимости;
инициировать принятие постановления Пленума Высшего
Хозяйственного Суда Республики Беларусь "О некоторых вопросах
правоприменительной практики и законности отчуждений объектов недвижимости (зданий,
сооружений и других) путем их передачи от одной организации к другой (за
исключением их передач в пределах одного собственника), производимых до 1 июля
1999 г. на условиях компенсации, путем принятия решений уполномоченными на
момент такой передачи органами, реализации инвестиционных проектов по таким
объектам на условиях и в порядке действующего на момент такого отчуждения и
инвестирования законодательства".
Список использованных источников
1.
Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском
референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на
республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г) Минск "Беларусь"
2004г.
2.
Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Принят
Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19
ноября 1998 года (Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г.,
№ 7-9, ст.101) ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА
"ЮСИАС" [Электрон. ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь.
- Минск, 2009.
3.
Годунов В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с
приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн.2.
Разд. III. Общая часть обязательственного права. Раздел IV. Отдельные виды
обязательств (главы 30-50) / Отв. ред. и руководитель авторского коллектива В.Ф.
Чигир. - Мн.: Амалфея, 2005.
4.
Гражданское право. Части общая и особенная: учебник для
вузов Автор: Пиляева В.В. Издательство: Велби, Проспект. 2007г.
5.
Гражданское право. Т.2/Учебник / Издательство: "Проспект.
2001. - 630с.
6.
Гражданское право. Автор:
"Фоков А.П., Попонов Ю.Г., Черкашина И.Л. и др. " Издательство: "КноРус". 2008.
7.
Гражданское и торговое право зарубежных государств. Учебник В 2-х тт. Т.1
- 2004 год.560с.
8.
Гражданское право. Учебник. Издательство Юнити-Дана.М., 2007г.
9.
Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч.1 Под общ. Ред. проф. В.Ф. Чигира. -
Мн.: Амалфея, 2000.
10.
Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч 2/Под общ. ред. В.Ф. Чигира. - Мн.:
Амалфея -2002.
11.
Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И.Б. Сделки.
Исковая давность.М., 1954.
12.
Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн.:
Общественное объединение "Молодежное научное общество". - 2000.
13.
Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн.2.
/ Отв. ред. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
14.
Практикум по Гражданскому праву. Учебное пособие / Под ред. профессора В.Ф.
Чигира (в соавторстве). Минск.: "Амалфея" 2000.
|