Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения

Зная размер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик трансформирует эти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетом существующих ставок процента по вкладам.

Рассчитаем ежегодные отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3000 долл., предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные отчисления = 3000 х sff (7лет, 12%) = 3000 х 0,099 =297 долл./год.

Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. Ниже представлен реконструированный отчет за год о доходах (в долл.) для офисного центра.

Потенциальный валовой доход

Офис№1: 100x300 =

30000

Офис№2: 100x400 =

40 000

Офис№3: 100x500 =

50000

Итого 120000

Прочие доходы

12000

Потери арендной платы

30 000 х 0,08 =

(2 400)

40 000 х 0,07 =

(2 800)

50 000 х 0,05 =

(2 500)

Итого (7 700)

Действительный валовой доход (ДВД)

124300

Операционные расходы

Постоянные расходы

Налоги на имущество

(16000)

Страховка объекта

(1 000)

Прочие постоянные расходы

(1 000)

Итого

(18000)

Переменные расходы

Расходы на управление (8% ДВД)

(9 944)

Заработная плата персонала с налогами

(12000)

Коммунальные услуги (для офисов № 1 и 2):

1500x2x0,5= 1500

(1 500)

Эксплуатация и текущий ремонт

(10000)

Содержание территории

(3 000)

Уборка помещений

(500)

Обеспечение безопасности

(10000)

Прочие

(1 000)

Итого

(47 944)

Расходы на замещение

Напольные покрытия:

3000 х 0,99 (7лет. 12%) = 297

(297)

Кровля

(500)

Сантехническое оборудование

(1 000)

Итого

(1 797)

Итого операционные расходы

(67741)

Коэффициент операционных расходов, %

67741/124300 = 0,545

54,5

Чистый операционный доход

56,559