Курсовая работа: Договор социального найма
Возникающее из договора
социального найма отношение является длящимся. В период своего существования
данное правоотношение может измениться.
Согласно п.9 Типового договора
социального найма жилого помещения договор может быть изменен или расторгнут по
соглашению сторон в установленном законодательством РФ порядке в любое время. В
п.6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного
согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных
законодательством, изменения договора.
В ЖК РФ изменению договора
социального найма жилого помещения посвящена статья 82. В ней предусмотрено два
основания изменения договора. Одним из них является объединение граждан, проживающих
в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных
договоров социального найма, в одну семью. Другое основание связано с заменой
нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следует
отметить, что указанные обстоятельствами не ограничивается круг оснований
изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа
других статей.
Рассмотрим подробнее основания
изменения договора, содержащиеся в ст.82 ЖК РФ. Положение об изменении договора
социального найма при объединении в одну семью полностью повторяет содержание
ст.87 ЖК РСФСР. "Обязательным условием является объединение в одну семью. При
этом жилищное законодательство не конкретизирует этот аспект.д.ля раскрытия указанного
понятия следует обратиться к ст.69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под
членами семьи нанимателя. В данном случае признание членом семьи происходит в
силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по
прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установление факта
ведения общего хозяйства для удовлетворения заявления о заключении единого
договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. В этой ситуации
необходимо подтвердить наличие соответствующей степени родства и
зарегистрированного брака. Наличие фактических супружеских отношений не может
считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального
найма. Также не является достаточным основанием проживание свойственников. В
указанных случаях для заключения одного договора требуется дополнительные
доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего
хозяйства, нахождение на иждивении". [12]
Дополнительным доказательством может являться совершенный одним из нанимателей
обмен с целью проживания в одной квартире.
"Наймодатель не вправе отказать
в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при
наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В
противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке"[13].
Следует отметить, что
законодатель допускает объединение без каких-либо оговорок о соблюдении нормы
общей площади жилого помещения. Нет запрета на ухудшение условий кого-либо из
нанимателей. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачивает
статус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении
жилищных условий.
Необходимо подчеркнуть, что хотя
законодатель расценивает заключение единого договора при объединении в одну
семью как изменение, более обоснованным представляется рассматривать данную
ситуацию как прекращение первоначальных договоров и заключение нового договора
социального найма.
Второе основание - замена
нанимателя. Согласно ч.2 ст.82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия
остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя
нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо
первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти
нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В ЖК РСФСР также
предусматривалось возможность замены нанимателя по ч.1 ст.88, однако условия
были сформулированы несколько иначе.
"Различие приведенных норм
связано со статусом лица, которое может быть нанимателем. Раньше возможность
связывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог
оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии
дееспособности у лица. Данная новелла обоснована, т.к именно дееспособные члены
семьи несут солидарную ответственность по договору. Кроме того, был устранен
дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной
дееспособности граждан.
Отличия имеются и в категории
лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее требовалось
согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласие
должны выразить все члены семьи нанимателя. При этом от имени малолетних
согласие выражают их законные представители с соблюдением требований статьи 37
ГК РФ"[14].
Необходимо отметить, что в
соответствии со статьей 88 ЖК РСФСР на замену нанимателя требовалось согласие
самого нанимателя и членов его семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение
согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявления
согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по
отношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи.
Помимо указанных различий,
существует еще одно - ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя
на замену нанимателя, а ст.82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения
такого согласия. При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе
отказать в замене.
Таким образом, не все
произошедшие изменения следует признать оправданными.
Основанием для замены нанимателя
является также смерть первоначального нанимателя. Порядок реализации данного
положения аналогичен вышеуказанному. Следует отметить, что получение согласия
наймодателя в этом случае выглядит как ненужная формальность. По сути, он может
не согласиться только с определенной кандидатурой.
"Нельзя признать
оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностью
дееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи - это единственный
выход"[15].
Действующий Жилищный кодекс не
предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи
нанимателя о заключении с ним отдельного договора. "До первого марта 2005
года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так
называемый "раздел лицевого счета". Ст.86 ЖК РСФСР предоставляла
возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия
гражданин мог с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при
соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор
найма занимаемого жилого помещения"[16].
По мнению законодателя, раздел
жилой площади вел к росту числа коммунальных квартир. Однако в результате
устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация,
когда в одной квартире будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Не
удивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая.
В качестве примера можно привести дело, решение по которому принято 30.11.2005
Бабушкинским районным судом г. Москвы. Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к
ответчику Вл-ву И.В. об изменении договора и выделении ей в пользование
комнаты, указывая, что она имеет самостоятельный доход, ведет отдельное
хозяйство. Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении
заявленных требований. Иной подход встречается в практике кассационной
инстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведенным
выше решение. Позиция суда основывалась на ст.5 ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса РФ", согласно которой к жилищным отношениям, возникшим
до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и
обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением
случаев, предусмотренных ЖК. Данная позиция может быть подкреплена ст.6 ЖК РФ. Поскольку
право на изменение договора возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду
следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения
прав и обязанностей сторон.
Юрченко Е.В., Сарбаш С.В. полагают,
что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном
порядке договора социального найма, в том числе заключенного после 1 марта 2005
года, путем заключения отдельных договоров, возможно. Такая позиция может быть
обоснована следующими доводами.
Во-первых, конституционные
положения, в частности п.1 ст.15, ст. ст.17, 18, 40, п.2 ст.55 Конституции,
закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод
человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего
более 20 лет положения умалила свободу граждан в реализации права пользования
жилищем.
Во-вторых, "Гражданским
кодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке
по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой
стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. В силу ст.451 ГК РФ
изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, их
которых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договора
допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение
договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб,
значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора. Возможность
применения таких положений вытекает из п.3 ст.672 ГК РФ, который
предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства
к договору социального найма"[17].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 |
