Курсовая работа: Договор найма жилых помещений
В заключение необходимо также отметить, что в период
своего действия договор коммерческого найма может быть изменен и расторгнут по
общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК "Изменение и расторжение
договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое
влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается
того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор
коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным
изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не
вытекает из его существа (ст. 451 ГК).
Соглашение об изменении или о расторжении договора
совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых
актов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом
требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной
в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или
расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в
30-дневный срок (ст. 452 ГК).
«Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда
нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального
найма считается расторгнутым со дня выезда.
Данной правовой нормой предусматривается право
нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее
расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения.
Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального
найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем
порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается
расторгнутым со дня выезда»[26].
Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых
помещений
§3.1
Социальный и коммерческий найм
Договор коммерческого найма можно заключать только
в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату
(вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному найму
договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е.
квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за
проживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого найма
может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном
фонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такие
правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основном
для предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда.
Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФ
относительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторон
по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности
договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и,
в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания
гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его
семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не
установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не
предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого
помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному
лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в
коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не
нормируется.[27]
Иные особенности указанного договора заключаются в
том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер.
Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда
указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1
года.[28]
Заключению договора коммерческого найма жилых
помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки
(нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило,
необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует
достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
Права и обязанности наймодателя по договору
коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по
договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в
отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением
сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более
слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на
заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем
определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить
нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие
проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких
ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из
договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель -
физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве
собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С
другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно,
которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед
наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма
допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с
нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного
человека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ не
устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его
заключение в любой форме, в т.ч. устной.
Основания расторжения договоров социального и
коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть
расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Так же как и по договору социального найма,
наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним
граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от
Жилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о
намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с
защитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещения
внаем.
В отличие от договора социального найма последствием
расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение
нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения
договора, без предоставления другой жилой площади.
§3.2
Договор найма специализированного жилого помещения
В Главе 1 мною уже
упоминался данный договор и был перечислен список специализированных жилых
помещений. В этой главе я хочу разграничить договор найма специализированного
жилого помещения от других видов найма жилых помещений.
Использование жилого
помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только
после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с
соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
К служебным жилым помещениям относятся отдельные
квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в
квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников
жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут
использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений
в этом доме.
К общежитиям относятся специально построенные или
переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения,
укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан
предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не
менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.[29]
Нельзя заселять людей в квартиру как в общежитие,
если она обладает следующими характеристиками:
1) является однокомнатной квартирой;
2) является квартирой со смежными комнатами, не
имеющими отдельного входа;
3) является квартирой из двух изолированных комнат,
одна из которых имеет жилую площадь менее 9 квадратных метров, при условии, что
доля общей площади квартиры, приходящаяся на эту комнату, составляет менее 16
квадратных метров общей площади;
4) является квартирой из двух и более изолированных
комнат, из которых только одна пригодна для проживания в соответствии с
правовыми актами по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений
для проживания.
«Жилые помещения маневренного фонда предназначены
для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или
реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по
договорам социального найма или договорам найма специализированного жилого
помещения».[30]
Формирование фонда для временного поселения лиц,
признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета.
Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного
федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц,
признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир
и иных жилых помещений. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление
уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного
поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а
также квартир и иных жилых помещений.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 |