Дипломная работа: Нормативно-правовые основы арендных отношений

Такие расходы обусловлены внешними для вещи причинами, (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его.

При прекращении договора аренды, арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего[59].

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором.

Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями[60].

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения[61].

А в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая:

1.       сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма;

2.       предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора.

Перечисленных выше правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.

Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК РФ).

Что касается согласия арендатора, оно должно быть ясно выраженным. «Дать согласие» - это, значит, выразить свою волю, совершить определенные действия[62]. Согласие арендатора может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

Следует отметить, что полная передача прав имеет место при перенайме. Частичная передача имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен.

Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства.

Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками — арендаторами.

Перенаем и субаренда являются наиболее распространенными случаями передачи третьему лицу арендных прав.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем).

Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор.

При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Досрочное прекращение договора, не означает, что допустимо полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды.

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо.

Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой.

Следует отметить такую особенность, что в отношении перенайма по договору аренды земли действует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющий арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет полномочием передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Возникает коллизия между данной нормой и п. 2 ст. 615 ГК РФ, она должна разрешаться в пользу нормы ЗК РФ, которая здесь является специальной, поскольку регулирует частный случай (перенаем в договоре аренды земельных участков), и в силу этого должна иметь приоритет над общей нормой п. 2 ст. 615 ГК РФ (общие положения о перенайме)[63].

Вызвано это тем, что в п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ).

В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены[64].

В соглашениях подобного типа, известных как договоры с правом выкупа, к числу основных параметров относятся выкупная цена и порядок её погашения[65].

Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена могут устанавливаться двумя способами.

Способ 1.- По истечении установленного срока в качестве выкупной цены выступает определенная договором сумма.

Способ 2. - Определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например, одновременно с перечислением арендодателю арендных платежей.

Важно подчеркнуть, что порядок погашения выкупной цены в течение срока действия договора аренды не регламентируется законодательством, а определяется условиями арендного договора.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли - продажи и аренды.

Условие договора аренды, предоставляющее арендатору право на выкуп имущества, фактически предусматривает в будущем переход права собственности на арендованное имущество к арендатору.

Следует отметить такую особенность, что отчуждение имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц возможно только в особом порядке.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18