Дипломная работа: Разработка бизнес-плана по предоставлению ипотечного кредитования

Сущность ипотечного кредитования

Термин "Ипотечный кредит" - означает кредит, выданный под залог. Главное отличие ипотечного кредита от не ипотечного - ипотека: то есть, наличие залога. Причем, ипотечный кредит может быть выдан как под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, так и под залог приобретаемого имущества (когда ипотека оформляется одновременно с приобретением имущества).

Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, приведу пример:Под залог имеющейся квартиры банк выдает кредит, "потребительский кредит", использовать который заемщик может на что угодно.Это ипотечный кредит или не ипотечный?Есть залог - значит, есть ипотека, и кредит - ипотечный.

Отличительная особенность ипотечного кредита - это залог: есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки.

Другой пример:Банк выдал кредит на покупку недвижимости.Но в залог эту недвижимость не потребовал. Нет залога - нет ипотеки. И кредит - не ипотечный.

Еще раз подчеркну, что ипотечный кредит отличается от не ипотечного наличием залога.

Ипотека: немного из истории

Термин "ипотека" - греческого происхождения.Еще в Древней Греции можно было получить кредиты под залог, например земли. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит), и, чтобы не возникало соблазна получить деньги под залог этого же земельного участка у других кредиторов, обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредит уже получен.

Чем отличаются "ипотека" и "залог"

Как уже говорилось, ипотека - это залог. Но не всякий залог - ипотека. Дело в том, что ипотека - это залог, который носит публичный характер. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: Залог.

Ипотека и кредит

Последнее время, все чаще приходится слышать: "Хочу ипотеку".Но ипотека и кредит - понятия разные. Термин "ипотека" - означает залог, а точнее - кредит, полученный под залог имущества должника, а кредит - это деньги, выданные кредитором на условиях возвратности, платности и срочности. Не всегда денежная сумма такова, что есть необходимость что-либо закладывать: сама процедура залога требует определенных затрат, и не всегда эти затраты - оправданы.

Ипотека. Ипотечный кредит

Итак, немного теории. Ипотека - слово греческого происхождения, в переводе означает - залог. В рамках нашего разговора мы будем говорить об ипотечном кредитовании, применительно к недвижимости. То есть, говорим "ипотека", и понимаем, что кредит выдается под залог недвижимого имущества. Нужен кредит - заложите недвижимость. Сможете расплатиться с банком - залог снимется, не сможете - заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом.

Говорим "ипотека", понимаем "залог" .

Давайте поговорим о терминах более подробно. Ипотека - это залог. Есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки, и кредит - не ипотечный. Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, приведу пример: Банк выдает кредит под залог имеющейся квартиры, "потребительский кредит", использовать который заемщик может на что угодно.Это ипотечный кредит? Ипотечный! Хоть потратить деньги заемщик может на любые цели: ипотека - это залог. Пример второй:Заемщику банк выдает кредит на покупку квартиры. Залог приобретаемой квартиры не требует. Такой кредит ипотечный, или нет? Нет, это - не ипотечный кредит: залога нет - значит нет ипотеки.

Что важнее: ипотека или кредит?

Что важнее для заемщика - покупателя квартиры: кредит или ипотека? Конечно кредит! Не хватает денег - берем кредит.А что важнее для банка? Ипотека!Поскольку ипотека - это залог.Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.

Кредиты: целевые и не целевые

При ипотеке, как известно, можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Хотите воспользоваться налоговыми льготами, предусмотренными при ипотечном кредитовании? Такая возможность есть. Хочу только обратить Ваше внимание на то, что льготы при ипотечном кредитовании заемщику предоставляются не за то, что заемщик взяв кредит купил квартиру: этого не достаточно. Льготы предоставляются за то, что кредит заемщиком потрачен на приобретение или строительство жилья и при этом кредит целевой! Что значит "целевой"?Взяли кредит "на неотложные нужды", купили квартиру - не целевой кредит: льгот не предусмотрено;если же взяли кредит на приобретение недвижимости и на приобретение недвижимости его потратили - то и на льготы имеете право.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита постоянно нас ожидают подвохи. О них я говорил практически на всех страницах сайта.

Получается, что для того, чтобы совершать ипотечные сделки, нужно знать особенности всех банков:

·  как тот или иной банк выдает деньги;

·  какие квартиры рассматриваются тем или иным банком, а какие нет;

·  особенности квартир и документов на квартиры, при которых банк может отказать в выдаче кредита;

·  с какими страховщиками, оценщиками, нотариусами работает конкретный банк.

Как быть? Найти себе помощника.

С этого и начнем!

Я уже говорил, что риэлтор - тот специалист, который не только облегчит Вам выбор квартиры, и подготовку сделки, но и до минимума сведет все Ваши риски. К риэлтору лучше обратиться до похода в банк. Во-первых, потому, что риэлтор, если он постоянно работает с ипотечными клиентами, то поможет Вам выбрать такой банк, где условия для Вас будут наилучшими. Во-вторых, если Вы пришли к риэлтору с решением кредитного комитета о выдаче Вам кредита, риэлтор может отказаться брать на себя Ваши убытки, если найденная для Вас квартира не устроит банк. (Ведь Вы сами выбирали банк).Если же банк рекомендован риэлтором и этот банк отказался кредитовать квартиру, подобранную тем же риэлтором, то и убытки (например, невозвращенный задаток) - риэлтора.

Что больше: один процент или пять?

А если пять процентов надо заплатить один раз, а один процент - ежегодно, все время погашения долга перед банком? Что такое один процент от стоимости квартиры? Не так уж и много! А если процент нужно выплачивать ежегодно, в течение всего срока выплаты кредита, то набегает крупненькая сумма. Это я к тому, что риэлтор может окупить свои услуги, просто приведя Вас в тот банк, где и условия выдачи кредита хорошие, и проценты меньше, чем в других банках.

Куда пойти, куда податься?

Чем крупнее риэлторская фирма, тем больший комплекс услуг она может предложить. С другой стороны, услуги крупной риэлторской фирмы стоят дороже, чем небольшой. В случае с ипотекой может так получиться, что погонитесь за дешевизной, да нарветесь на "специалиста", который с ипотекой дел не имел. Толку от такого специалиста мало. Правда и в крупной фирме можно попасть на такого специалиста. Как быть? В крупных фирмах есть отделы ипотеки, где работают сотрудники, которые знают, как делать ипотечные сделки. Если обращаетесь в крупную фирму - сначала обратитесь в соответствующий отдел, а уж затем излагайте свою проблему. В небольшую фирму стоит обращаться, если точно знаете, что сотрудники этой фирмы знают, как работать с ипотекой.

Есть квартира. Хорошая квартира (хотя бы потому, что это - Ваша квартира). Но очень маленькая квартира. Метраж, как Вы понимаете, - значения не имеет: важен не метраж, а ощущения. А ощущения говорят, что квартира - мала, и жить с такими ощущениями - надоело! Да не жить - надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения - надоели! И есть желание эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).Казалось бы: нет ничего проще! Старую - продать, новую - купить! Что, новая дороже стоит? Ну и что? Сунули руку в карман, взяли доплату и... Стоп, стоп, стоп!!!Как так нет доплаты? А была? Не было? Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы - обмен квартиры затеяли! Впрочем, стоп! А банк на что? Деньги на доплату можно взять в банке. Как это сделать - об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать?

Начнем, как всегда с запроса в банк. Почему начинать надо с банка? Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой.

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием. Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир. Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая. Вариант 1: Сначала - продажа, затем - покупка. Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры - не при чем).А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк. Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто "не прописан" или есть куда "выписаться".А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13